Главная › Наследство › Как сделать договор ренты. Как заключить договор пожизненной ренты? Договор ренты: сумма расчетов

Как сделать договор ренты. Как заключить договор пожизненной ренты? Договор ренты: сумма расчетов

Если новый участник хочет принять новых членов в свой дом, они должны уведомить арендатора об увеличении числа людей, проживающих в квартире. Если это не займет двух месяцев, это станет причиной упущения. «Мы осознаем обязанность сообщать даже сегодня, и мы знаем о случае, когда арендатор хотел дать супругу заговор за то, что он не смог родить ребенка, и дело обратилось в суд», - продолжает Севин. Лидер сделки может попросить новое лечение иметь только большое количество людей, живущих в квартире, чтобы жить в комфортных и гигиенически удовлетворительных условиях.

Сама идея ренты с точки зрения теории великолепна и судьбоносна для целого ряда людей. Для молодых – если они не в состоянии приобрести квартиру по рыночной цене, для людей в возрасте – если им остро не хватает финансов на повседневную жизнь или помощи в быту. Однако практика показала: рента может обернуться серьезной проблемой для каждой из сторон. С юридического ракурса, договор ренты является одним из самых сложных типов сделок. Новости пестрят историями про скандальные расторжения договоров ренты. Так почему же возникают сложности?

Новое гражданское право не позволяет арендатору применять все санкции к арендатору, но прямо определяет, какие санкции за нарушение обязательства по лизингу лизингополучателю не предоставляется заемщику, даже если лизингополучатель обязан возместить арендатору ущерб, - объясняет Михал Шевинк.

Арендатор не может запрещать арендатору, ничего, что могло бы сократить права получателя, назначенные ему новым гражданским адвокатом, или которые обязывали истцов проявлять необоснованные обязанности. Арендатор не может заключить с арендатором, и он обязан заплатить ему контрактный штраф. Если такое положение будет закрыто, они не будут применяться законом.

Какой вид ренты лучше?

В Гражданском кодексе РФ описано несколько видов договоров ренты. Самые распространенные – договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Существует еще договор постоянной ренты с участием юридических лиц, но, по оценке Федеральной нотариальной палаты, – это явление крайне редкое.

Преимущество собственника

Иск также подкрепляется правом собственности на имущество. Новичок может подписать контракт даже без заметного срока. Это тот случай, когда бенефициар нарушает его обязательство справедливым образом. Так, если, например, он или она не платит за аренду или плату за обслуживание более трех месяцев, или если он серьезно ранен.

Однако, помимо нынешнего обращения, решение не нуждается в судебных решениях, и получатели не должны предлагать адекватное погашение жилья. Бенефициар должен быть очищен не позднее, чем через месяц после отправки уведомления. Однако эти изменения не распространяются на кооперативные квартиры.

Екатерина Лексакова, нотариус г. Москвы, член Федеральной нотариальной палаты :

– Договор пожизненной ренты предусматривает передачу имущества, чаще всего – квартиры или дома, рентоплательщику. Тот, в свою очередь, ежемесячно выплачивает рентополучателю оговоренную договором сумму. При пожизненной ренте не сохраняется право рентополучателя на проживание в квартире. То есть если стороны предполагают, что он все же останется проживать в ней, им нужно будет заключать отдельный договор: например, договор безвозмездного пользования. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты сохраняет право проживать в своей квартире, а также получает ежемесячное содержание в виде ежемесячных платежей и/или «в натуре» – путем оказания каких-либо услуг, покупки лекарств, продуктов и так далее.

В качестве залога владелец квартиры теперь может требовать до шести раз ежемесячной арендной платы. Это отличная разница в течение трех месяцев. «Я думаю, что владельцы недвижимости придут на аналогичную поруку за аналогичный залог, иначе им будет сложно найти своих арендаторов, потому что они будут платить небольшую сумму раньше», - говорит Ян Заксталь.

Это также упростит договор аренды

И для уточнения, которое улучшит отношения между двумя сторонами: заключение договоров аренды будет значительно упрощено. «Достаточно четко указать, что это договор аренды, и он должен указать, что является предметом аренды, кто является арендатором и арендатором, и что даже у них даже нет более высокой арендной платы», - сказал Михал Шевинка.

Нужно понимать, что перечень обязанностей рентоплательщика может быть любым: все зависит от договоренности сторон, которая будет прописана в договоре. При этом эксперты утверждают, что для покупателей выгоднее заключать договор пожизненной ренты, а вот пожилых людей больше привлекает договор содержания с иждивением, особенно если они не в состоянии себя обслуживать, а родни рядом нет.

Сегодня у аренды есть четкие особенности. Он должен точно определить арендуемую квартиру, включая все принадлежности и степень ее использования, арендную плату и взносы, связанные с использованием квартиры. Без этих условий договор может быть недействительным.

Упрощенные заключительные договоры аренды 204. Если цель аренды может быть достигнута только с достаточной гарантией продолжительности срока аренды, то ссылка на положение § 41 Гражданского кодекса. Закон. не должно быть достаточным, чтобы подтвердить вывод о том, что в противном случае аренда останется незатронутой. В рассматриваемом случае суды должны были спросить, в частности, было ли решение о том, что в силу необоснованно длительного срока аренды, который считается «определенным» на самом деле, аренда была предметом переговоров в течение неопределенного периода времени, это не противоречило бы смыслу всего контракта.

Особенности пожизненной ренты :

– ежемесячное перечисление определенной суммы денег на счет пенсионера;

– отсутствие каких-либо бытовых обязанностей по отношению к рентополучателю;

– в некоторых случаях есть возможности сразу получить приобретаемое по договору ренты жилье в пользование;

– возможность просто доказать исполнение обязательств по договору (чеки, квитанции о переводе платежей).

Если Апелляционный суд приходит к заключению, что для заключения договора аренды на определенный период срок аренды на 90 лет необоснованно длинный, но решение о том, что это аренда, заключенная на неопределенный срок, приведет к отказу от цели аренды, было бы уместно в свете принципа договорной автономии рассмотреть вопрос о том, не следует ли рассматривать такой договор как срочный контракт.

Окружной суд пришел к следующим выводам, следуя доказательствам. Следовательно, это срочная аренда по смыслу статьи 676 (1) Гражданского кодекса. Закон. и аренда не может быть денонсирована, если арендодатель и лизингополучатель не договорятся об ином. В этом случае стороны даже не согласились прекратить действие договора или выйти из него.

Особенности пожизненного содержания с иждивением :

– ежемесячная плата – это расходы на уход за пожилым человеком;

– пенсионер все время действия договора живет в квартире. При этом проживать с ним нельзя;

– в спорных ситуациях очень трудно доказать надлежащее исполнение своих обязанностей.

Елена Борисовна Валеева, генеральный директор агентства недвижимости «Светлый Град» , автор книги «Желаем удачи! Или в помощь начинающему риэлтору»:

Такая денонсация не имеет юридической силы. Согласование продолжительности аренды, превышающее нормальную продолжительность жизни человека, не может быть основано на срочных договорных отношениях. Такая договоренность свидетельствует о заключении, что контракт имеет неопределенный срок. Это имеет последствия для возможности отмены договора аренды путем уведомления, которое является возможностью закона, даже если участники не договорились об этом. Контрактное соглашение, выходящее за рамки обычной жизни человека, не приведет к аннулированию всей аренды.

– Те, кто рассчитывают жить в квартире вместе с рентополучателем, глубоко заблуждаются, рассчитывая на это. Старики опасаются, что их, к примеру, могут отравить или обидеть иным способом. Рентоплательщику это тоже невыгодно: случись что с пожилым человеком (рентополучателем), первым подозреваемым будет тот, кто заинтересован в скорой смерти и имеет большие возможности, проживая рядом. Мы категорически не допускаем таких рискованных сделок.

Без каких-либо дополнительных указаний это само по себе не означает, что заявление явно и недвусмысленно относится к ухудшению ситуации с имуществом должника. Свидетельства могут также преобладать в отношении положений статьи 257 Закона о несостоятельности.

Апелляционный суд пришел к выводу, что апелляция не была оправдана, он утверждает следующее. Условием защиты в соответствии с предусмотренным положением является то, что оплата арендной платы или иного платежа произошла до принятия решения о банкротстве. У арендодателя была возможность расторгнуть договор в то время, и если он этого не сделал, он ограничен в производстве по делу о несостоятельности. Закон предусматривает невозможность прекращения аренды путем расторжения или отставки, даже если должник в качестве арендатора не платил арендную плату за ухудшение ситуации с имуществом, то есть он не должен был быть банкротом или банкротством, а арендодатель в то время не отменял договор или не выходил из него.

А некоторые посреднические организации и вовсе отказались от заключения договора содержания с иждивением как наиболее рискованного, предлагая клиентам только договор пожизненной ренты.

Сергей Жуков, заместитель директора Московской городской службы ренты (МГСР) :

Нет причин защищать лизингополучателя, который не использовал свое право объявлять банкротство, особенно если это может нанести ущерб имуществу. Однако такая ситуация не является делом. Из формулировки уведомления не вытекает, что истец не выплатил арендную плату по договору аренды или не выполнил другие договорные обязательства. Это не вытекает из утверждения заявителя. Причиной прекращения является тот факт, что ответчик перестает верить в реализацию проекта развития «Резиденция Тршебонь» и намерен заниматься по арендованной земле по-разному.

– Мы и после заключения договора продолжаем поддерживать отношения с плательщиком и получателем ренты, не допуская конфликтных ситуаций, контролируем исполнение обязательств по договору, помогаем решать бытовые вопросы пенсионера и, если требуется, нанимаем сиделку или помощницу по хозяйству. Поэтому у наших рентополучателей нет повода обращаться в суд.

Также в заявлении обвиняемого в этом случае указывается, что причиной прекращения является невыплата арендной платы. В заявлении указывается, что истец «не соблюдает договорные обязательства», но неясно, были ли обязательства этого конкретного договора аренды. Ответчик в Апелляционном суде заявил, что это невыполнение обязательств по договору купли-продажи для соседних земель, когда истец не смог оплатить покупную цену и поэтому отказался от договора купли-продажи. В своем заявлении обвиняемый заявляет, что ипотека не блокировала имущество обвиняемого, предотвращая обращение с этим имуществом, то есть продажу недвижимого имущества в определенном месте третьему лицу, не приступила к предложению о продаже какой-либо земли или обмену земель в зоне интересов.

Математика ренты

Чтобы найти пенсионера, который решил продать квартиру через договор ренты, нужно обратиться в посредническую организацию, у которой есть база данных. Часто бывает и так, что договор ренты заключают стороны договора аренды. Например, человек приехал в Москву на заработки, снял квартиру у одинокого престарелого человека, а тот решил ему эту квартиру и продать по ренте.

Из вышеизложенного ясно, что ответчик после безуспешных переговоров с истцом дал конкретный договор аренды, когда он намеревается сделать иначе с принадлежащим им имуществом. Истец, несомненно, допускает положения § 677 Гражданского кодекса. Закон № 257 Закона о несостоятельности. Запрет расторжения в соответствии с разделом 257 Закона о несостоятельности применяется только к случаям, когда причиной прекращения является произвольная неуплата арендной платы или иного возмещения должником до принятия решения о банкротстве или невыплате арендной платы и компенсации должником за ухудшение его имущественной ситуации до принятия решения о банкротстве.

Елена Борисовна Валеева:

– Одна наша клиентка, Наташа, пять лет снимала койко-место в однокомнатной квартире, где проживало ещё несколько приезжих, у пожилой грузной женщины с властным и непредсказуемым характером. Постепенно все жильцы разбежались, осталась одна Наташа. Решила потерпеть, так как работала целыми днями, дома бывала мало. Со временем Прасковья Фёдоровна стала слабеть. Однажды, помогая хозяйке выбраться из ванной, Наташа спросила, почему ей не помогают племянники (детей у женщины не было). Старушка позвонила им, но после разговора легла и лежала, глядя в одну точку, весь день. На следующий день Прасковья Фёдоровна сказала Наташе: «Ты одна меня выдержала все эти годы. Я хочу подарить тебе квартиру». Пригласили нотариуса, так как хозяйка на улицу уже не выходила. Нотариус посоветовал оформить договор ренты, чтобы подстраховать Прасковью Фёдоровну и создать стимул для ухода за ней Наташе. А через три месяца старушка умерла. Племянники не возражали против того, чтобы Наташа оплатила все расходы на похороны. Они решили, что Наташа заискивает таким образом перед ними, чтобы ей разрешили ещё пожить в квартире. После похорон они потребовали освободить квартиру. Когда Наташа отказалась, вызвали полицию, которой женщина и показала правоустанавливающий документ на квартиру.

По другим причинам прекращения аренды это положение «, несомненно, неприменимо». Существенная правовая значимость оспариваемого решения объясняется следующими вопросами. До сих пор вопросник не ответил на вопросы в апелляционном суде. В рамках объявленной мольбы автор выдвигает аргументы, выдвинутые в двух вопросах, упомянутых ниже.

Из лингвистического толкования статьи 257 Закона о несостоятельности ясно, что аренда не может быть денонсирована в двух случаях. Во-первых, это задержка должника с оплатой арендной платы или иного платежа, которая произошла до принятия решения о банкротстве, а вторая - ухудшение состояния имущества должника. В первом случае в законе конкретно указывается причина, по которой аренда не может быть осуждена, которую он устанавливает точно во времени. Вторая причина только определяет закон в целом и не связывает его в любой момент времени.

Как уже упоминалось выше, договор ренты составляет и заверяет нотариус. Все расходы при этом оплачивает рентоплательщик.

Екатерина Лексакова:

– Юридические риски минимальны, так как нотариус досконально изучает все представленные документы, лично общается с каждой из сторон и подробно разъясняет все существующие особенности каждого из видов ренты. Задача нотариуса – защита законных прав и интересов обеих сторон, он заинтересован в том, чтобы договор не являлся кабальным для одной из них, чтобы стороны договора твердо понимали, какие последствия будет иметь его подписание.

В законе не указывается, что означает ухудшение ситуации с имуществом должника, и также не имеет значения, когда положение должника ухудшится. Простое невыплату арендной платы не является единственной причиной невозможности прекращения аренды арендодателем, о чем свидетельствует Апелляционный суд.

В Законе о несостоятельности не указывается, что подразумевается под ухудшением ситуации с имуществом должника. Учитывая, что невыплата арендной платы заявляет закон как отдельную причину, по которой аренда не может быть осуждена, ухудшение ситуации с имуществом должника должно быть иной реальностью. Не исключено, что такой факт также является ухудшением ситуации с имуществом должника, что будет отражено в производстве по делу о несостоятельности, например, путем преобразования реорганизации в банкротство.

Договор действует до тех пор, пока жив рентополучатель. При этом все это время он будет жить в квартире. По сути, договор ренты – это возможность быстро и без глобальных затрат получить квартиру в собственность, законную прописку, но с отсроченной возможностью пользоваться жильем.

Сергей Жуков:

– Главной «изюминкой» договора пожизненной ренты является цена за приобретаемую квартиру, которая составляет 25-40% от рыночной стоимости квартиры, и поступает на счет пенсионера. Далее необходимо определить ежемесячную рентную выплату. Обычно она варьируется от 12 до 30 тысяч рублей. Она может быть фиксированная, а может быть привязана к величине прожиточного минимума на душу населения.

Так что, если он был причиной для прекращения договоров аренды «неблагоприятное развитие событий в процессе неплатежеспособности», что ответчик сослался на решение об отклонении ходатайства о реорганизации, это, несомненно, является причина подчинено концепции ухудшения имущества должника, для которого арендодатель может расторгнуть договор аренды.

Доволент не согласен с выводами нижестоящих судов о том, что это договор аренды, который был заключен на неопределенный срок. Он указывает, что временность как основная особенность аренды в терминах § 663 Закон. могут быть отражены в договоре аренды двумя способами, одним из которых является определение точной продолжительности аренды, а другое - переговоры на неопределенный срок. Выбор временного характера выбирается Договаривающимися Сторонами.

Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, тут, говорят эксперты, все сложнее, так как нужно заранее продумать и четко прописать в договоре, что входит в объем содержания и иждивения, учесть индексацию объема содержания с учетом уровня инфляции или прожиточного минимума, а также как плательщик ренты сможет подтвердить, что исполнил свои обязательства. Если платежи привязаны к величине прожиточного минимума, то важно и это учесть, потому что он устанавливается постфактум. В документе нужно указать, что каждые три месяца плательщик ренты представляет получателю ренты расчет затрат по формуле ПМ – ОС = Х, где ПМ – установленная величина прожиточного минимума на душу населения в месяц, ОС – стоимость общего объема содержания в месяц, Х – подлежащая доплате разница за конкретный месяц.

Екатерина Лексакова:

– Если рента передается бесплатно, то есть без начального единовременного платежа рентополучателю, размер ежемесячного платежа не может быть меньше одного прожиточного минимума на душу населения. В этом случае стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух прожиточных минимумов на душу населения. Стороны могут договориться о том, как будут распределяться средства. Допустим, по договору предполагается, что размер ежемесячного платежа – 30 000 рублей. Они могут решить, что 15 000 рентоплательщик переводит, скажем, на счет рентополучателя, а на оставшиеся 15 000 рублей покупает лекарства, продукты, оплачивает услуги сиделки и так далее. Если же рента приобретается за плату, то есть единовременный первоначальный платеж осуществляется, величина ежемесячной выплаты устанавливается по договоренности сторон, без привязки к размеру прожиточного минимума.

Последнее обязательство плательщика ренты – оплатить ритуальные услуги после смерти пенсионера. И можно делать ремонт, готовиться к переезду, продавать и делать все, на что имеют право обыкновенные собственники квартиры. Но на этом пути может быть нелегко.

Опасности ренты

Часто люди, рассматривающие ренту только как возможность быстро стать собственником дешевой квартиры, машут рукой на все остальные возможные трудности, которые таит такой договор. Цель затмевает средства. И это главная ошибка, так как перед вступлением на этот нелегкий по-своему путь нужно оценить риски со всех сторон. А основная трудность в том, что договор ренты не имеет определенного срока. Сколько проживет пенсионер после сделки, никто не может предсказать. Сможете ли вы столько лет или даже десятилетий выплачивать каждый месяц ренту? А вдруг уволят? Вдруг заболеете? Кстати, от возраста рентополучателя зависит и размер первоначального взноса на квартиру: чем он старше, тем дороже. Конечно, если вдруг плательщик ренты поймет, что не справляется, он может перепродать квартиру. Но для этого потребуется согласие получателя ренты, заверенное нотариусом. А бывает и так, что «молодая сторона» умирает раньше. В этом случае обязанность платить ренту переходит его наследникам.

Может случиться так, что смысл самой покупки теряется. Екатерина Лексакова считает, что за время действия договора цены на недвижимость могут ощутимо упасть. В таком случае сделка попросту перестанет быть рентабельной.

Следующая опасность – недееспособность получателя ренты, из-за которой после сделки договор может быть расторгнут. Как убедиться в адекватности пенсионера? Эксперты советуют настоять на том, чтобы до сделки получатель ренты прошел расширенное обследование в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. К тому же, как правило, на самой сделке у нотариуса присутствует судебно-психиатрический эксперт, который задаст пожилому человеку необходимые вопросы о предстоящей сделке и ее условиях, а ответы зафиксирует в заключении. Если у пожилого человека выявится расстройство, при котором исключено ясное понимание происходящего, то лучше с таким человеком не связываться. Если же договор ренты с недееспособным – это единственная возможность помочь пенсионеру, то, как советует Сергей Жуков, сначала через суд нужно назначить ему опекуна, и уже с опекуном и наличием разрешения органа опеки заключать договор ренты в пользу этого пожилого человека.

Как быть с родственниками?

Еще один риск – это появление родственников получателя ренты, которые претендовали на наследство. Ситуация неприятная, но решаемая. Как правило, если получателя ренты устраивает договор, то родственники не помеха. По мнению Елены Борисовны Валеевой, родственный фактор в данном случае не имеет значения. После заключения договора собственником квартиры становится плательщик ренты. Причем сразу после сделки документы можно подать на регистрацию права собственности в Росреестр. Особенностью данной сделки является наличие обременения, при котором рентополучатель может пользоваться этой квартирой. Стоит отметить, что организации, специализирующиеся на сделках ренты, как правило, выявляют близких родственников пенсионера и сообщают о предстоящей сделке.

Сергей Жуков:

– Если близкие родственники против заключаемого договора, то мы эту семью оставляем в покое до принятия пенсионером обдуманного решения. Был случай, когда у 85-летнего дедушки сын 50-ти лет постоянно опустошал кошелек в день получения пенсии, а до этого вынес медали и все более-менее ценные вещи. И дедушка решил оставить его без наследства. Он подтвердил свою дееспособность и через некоторое время заключил договор ренты. А через полгода пришла повестка в суд о признании договора недействительным, а дедушку – недееспособным. Дедушка еще раз прошел освидетельствование в психиатрической больнице, врачи которой снова признали его дееспособным, и суд в иске сыну отказал. Договор до сих пор действует, сын больше у дедушки не появляется.

Опасен и договор ренты, составленный самостоятельно или с помощью специалиста без опыта работы в сфере ренты. Одних знаний закона тут недостаточно, утверждают риэлторы. Практика и только практика способна избавить плательщика ренты от огромных проблем в будущем.

Бабушка может передумать

Встречаются ситуации, когда получатель ренты меняет принятое ранее решение и желает расторгнуть договор, возможно, как раз из-за появившегося родственника. Тогда он может обратиться в суд и вернуть имущество. Увы, в этой ситуации плательщик ренты не получит никакой компенсации и даже не сможет вернуть свои затраченные деньги. Опять же, если суд решит, что повод расторгать договор есть.

Елена Борисовна Валеева:

– В 90-е годы договоры ренты расторгались очень часто. Дошло до того, что некоторые бабушки-дедушки сделали из череды договоров ренты нечто похожее на бизнес. Ещё бы! Ведь если договор расторгался, то сумма денег, внесённая покупателем ренты, оставалась у них, у бабушек... И снова договор ренты, и снова – расторжение... Судьи, поначалу сочувствовавшие пожилым людям, заметили эту тенденцию, и ситуация стала меняться. Да и мы, профессионалы, сделали свои выводы и изменили содержание договора.

Риэлторы теперь на чеку, но это не отменяет того факта, что рентоплательщик может столкнуться с трудностью доказать, что он качественно исполнял свои обязательства в полном объеме. При пожизненной ренте главное доказательство – квитанции о осуществлении ежемесячных платежей, которые не подлежат сомнению. А если речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, то доказать прилежное исполнение обязательств будет проблематично. Сделка с недобросовестным рентополучателем, предупреждает Екатерина Лексакова, в потенциале грозит судебными тяжбами, на которых пенсионер будет рассказывать, как вы грубили, плохо убирались в квартире, покупали плохие продукты или вовсе долго не приходили. Даже если это может совсем не соответствовать действительности.

Поэтому перед принятием решения о заключении договора ренты тщательно взвесьте все «за» и «против», оцените свои возможности, терпение и только потом дерзайте.

Что такое рента?

Владелец недвижимости может передать право собственности на нее физическому или юридическому лицу, которое взамен обязуется выплачивать определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Эти отношения регулируются 583 статьей ГК РФ.

Как правило, рента представляет собой передачу недвижимости (зачастую пожилым человеком) людям, которые взамен обязаны обеспечить его материально до конца его жизни. Получатель ренты также продолжает жить в переданной по ренте квартире, без его согласия его невозможно выписать из квартиры и продать ее третьим лицам, кроме того, на жилье накладывается обременение и регистрируется в Росреестре.

Какими бывают договоры ренты?

Существует три формы рента: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением.

Договор постоянной ренты позволяет передавать права рентополучателя другим лицам путем уступки права требования, а также передаваться по наследству и в порядке правопреемства при реорганизации юрлица. Постоянная рента выплачивается в денежной форме в размере суммы, указанной в договоре. Может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей или выполнения работ, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом МРОТ. То есть такой договор фактически может быть бессрочным.

Договор пожизненной ренты устанавливается на период жизни рентополучателя, который по понятным причинам может быть только физическим лицом - одним или несколькими. В случае, если один из получателей по договору умирает, его доля пропорционально делится между оставшимися, а договор прекращается только в случае смерти последнего из участников договора. Такую ренту нельзя передать ни по наследству, ни по уступке права требования.

При пожизненном содержании плательщик обязан обеспечить получателя ренты жильем, но лучше точно оговорить, каким именно.

По условиям договора пожизненного содержания с иждивением человек передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который в свою очередь должен осуществлять не только денежные выплаты, но и пожизненное содержание этого физического лица. Выплаты могут быть полностью заменены на содержание, например на лекарства, продукты и одежду.

Какие условия договора ренты являются самыми важными?

Самые важные условия любого договора, в том числе и договора ренты, называются "существенными". Если они не обозначены четко и однозначно, то договор может быть признан незаключенным, потому именно этим условиям нужно уделить особое внимание при заключении договора ренты.

К ним относятся:

Предмет договора, в данном случае это описание имущества, которое перейдет в собственность плательщика ренты;

Размер рентной платы;

Обеспечение выплаты ренты. По закону (ст. 587 ГК РФ) рентополучателю переходит право залога на недвижимость, переданную для получения ренты. Кроме того, для обеспечения обязательств рентоплательщик может застраховать риск ответственности за невыплату ренты.

Кроме этого в договоре желательно предусмотреть и иные условия в целях предотвращения конфликтных ситуаций. Например, необходимо особое внимание обращать на те обязанности, которые берет на себя плательщик ренты. Если в договоре ренты или пожизненного содержания с иждивением установлена обязанность плательщика ренты только на оказание помощи получателю ренты по обеспечению всем необходимым, и данная обязанность подразумевает именно фактическое оказание услуг, то никакое денежное возмещение не может быть заменено таким оказанием личных и непосредственных услуг.

Можно ли расторгнуть договор ренты?

Расторгнуть договор можно по общим для всех договоров основаниям: заключение договора под воздействием обмана, применения угрозы, насилия, не соблюдения существенных условий, а также по иным основаниям. Однако также необходимо учитывать определенные особенности.

У получателя ренты появляется возможность потребовать расторжения договора в случае, если, например:

Выплата ренты просрочена более чем на год;

Плательщик признан банкротом;

Плательщик не соблюдает условие по обеспечению уплаты ренты;

При наступлении других обстоятельств, которые предусмотрены договором.

Одним из оснований расторжения договора пожизненной ренты является существенное нарушение его условий плательщиком ренты, в этом случае получатель вправе требовать в судебном порядке ее выкупа или расторжения договора и возмещения убытков.

Нужно ли регистрировать или заверять у нотариуса договор ренты?

По закону (ст. 584 ГК РФ) договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - государственной регистрации.

Если договор ренты не был заверен у нотариуса, то он считается недействительным.

Необходимо обратить внимание, что при заключении договора ренты у недвижимого имущества появляется обременение, которое также должно быть зарегистрировано.

В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

В каких случаях нотариус может отказать в заверении договора ренты?

Как сказано выше, без нотариального заверения договор ренты будет считаться недействительным. В некоторых случаях нотариус может отказать в заверении договора. Например, в заверении будет отказано, если положения договора противоречат закону. Также бывает, что стороны пришли не к тому нотариусу: если договор ренты предполагает отчуждение недвижимости, то он удостоверяется нотариусом по месту нахождения этой недвижимости, в других регионах нотариусы, естественно, откажут в нотариальном удостоверении.

Если просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий, в заверении также будет отказано. Нотариус обязан проверить дееспособность граждан, обратившихся за совершением нотариального действия. То есть граждане должны адекватно себя вести, четко выражать свои намерения, отвечать на вопросы, не находиться в состоянии алкогольного или иного опьянения и так далее.

Если сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении, нотариус не может ее заверить.

Прежде чем обратиться к нотариусу, нужно проверить все документы: если они не соответствуют требованиям, то в заверении будет отказано.

Нотариус также не заверит договор, если факты, изложенные в документах, не подтверждены в соответствии с законами РФ. Установление личности гражданина или его представителя должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанного гражданина, его представителя. То есть если предъявленные документы вызовут у нотариуса сомнения, он может отказать.

Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.

Кто заключает договор ренты?

Договор пожизненной ренты заключают, с одной стороны, престарелые, чаще всего одинокие люди, для которых это жилье единственное, а денежных средств не хватает ни на его содержание, ни на собственное. С другой стороны - те, у кого есть желание иметь недвижимость, но финансовых возможностей нет. Договор ренты - это возможность приобрести объект недвижимости в рассрочку, при которой рентоплательщик обязуется содержать рентоплучателя до его смерти. При такой сделке, если это не близкие родственники, надо быть очень осторожными всем сторонам.

Рентоплатильщику необходимо понимать, что объект недвижимости может оказаться гораздо дороже, чем может показаться на первый взгляд. Обязательно перед заключением договора необходимо обсудить все условия ренты. На сегодняшний день существуют специализированные компании, которые оказывают именно эту услугу, а именно помогают сторонам найти друг друга и заключить договор ренты, в том числе и государственные. Например, наиболее известное - ГУП Жилсоцгарантия.

Они занимаются в том числе тем, что берут на обслуживание пенсионеров, у них своя патронажная служба. В такую службу могут обратиться как пенсионеры, которые хотели бы заключить договор ренты, так и те, кто хотел бы таким образом приобрести квартиру.

Материал подготовлен при помощи юридической компании Tenzor Consulting Group, директора по юридическим вопросам компании "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Ольги Балбек и нотариуса Федеральной нотариальной палаты Елены Образцовой