Какие дома относятся к ветхому жилью. Как при покупке определить износ дома самому? Основные методики

(ниже расположенный текст взят из обсуждения , упоминаемый нормативный документ можно загрузить )как определяется процент износа многоквартирного дома?
% износа вычисляется по количеству лет с года постройки.
У Вас дому 22 года. Коэффициент износа: 0,8%*22=17,6 %
Чтобы выяснить % износа нужно полностью обследовать полностью дом, все конструктивные элементы, БТИ этим заниматься не будет.
Есть документ: «Рекомендации по ТИ и регистрации зданий гражданского назначения» http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=89145;p=1
6.1. Техническое состояние инвентарного объекта определяется техническим состоянием конструктивных элементов строений и сооружений, входящих в его состав (техническим состоянием фундаментов, стен, перекрытий и т.д.).
6.11. Расчет физического износа «И» строений, сооружений и передаточных устройств, входящих в состав инвентарного объекта, производится одним из следующих методов:

а) расчетом затрат на ремонт объекта до первоначального состояния (путем составления сметы в тех же ценах, в каких определена восстановительная стоимость). Процент физического износа рассчитывается из соотношения затрат на ремонт к восстановительной стоимости;

б) расчетом стоимости материалов, требуемых для ремонта, до первоначального состояния к стоимости материалов, затраченных на первоначальное строительство (в сопоставимых ценах). Процент физического износа рассчитывается из соотношения стоимости материалов;

в) отнесением физического срока эксплуатации объекта «Тф» к общему сроку эксплуатации «То»;

общий срок эксплуатации определяется как сумма фактического и предполагаемого срока эксплуатации «Тп» (до перехода объекта в непригодное состояние), определяемого экспертным путем:

Тф Тф
И = — = ——-;
То Тф + Тп

г) экспертным путем. Физический износ в этом случае определяется как среднеарифметическая величина (среднеарифметическое оценок экспертов);
д) средневзвешенным (по стоимости) суммированием износа конструктивных частей, образующих объем. При этом износ части определяется по одному из вышеназванных методов, а ее вес — как доля в стоимости объекта.
6.12. Выбор того или иного метода расчета физического износа определяется навыками и опытом исполнителей.
Все остальные методы кроме выделенного очень затратные, а без оплаты собственниками нереальны.
Также используется ВСН-53-86(р).

Для целей налогообложения, т.е при исчислении инвентаризационной стоимости жилья БТИ обязаны использовать ежегодный норматив износа 0,8% (ПП 1072 от 22.10.92г. «О Единых нормах амортизационных отчислений…»)

Заявлениям БТИ вкупе с УО можно противопоставить только независимую экспертизу. Она дорогая.

Многие покупатели обращают внимание только на состояние жилья и ремонт, сделанный в квартире. К проценту износа самого здания многие покупатели относятся как к чему-то второстепенному и ненужному.

Уважаемые читатели! В статье рассказаны типичные способы того, как решать юридические проблемы. Ваш случай индивидуален.

Однако невнимание к этому параметру может принести собственнику жилья серьезные убытки и заставить покупателя не раз пожалеть о своем выборе. Как определить износ жилого здания своими силами, без привлечения экспертов со стороны? Стоит ли обязательно приглашать экспертов для проведения оценки?

Определить износ дома может специальная экспертная комиссия

Каждый год эксплуатации здания отражается на его состоянии. При оценке износа под ним понимают утрату недвижимостью с течением времени своей полезности, а значит, и стоимости.

Для определения изношенности жилого строения используют два основных метода:

1. Оценка износа по сроку эксплуатации строения.
2. Оценка износа дома по отдельным критериям (состояние несущих стен и перекрытий, состояние систем электро- газо- и водоснабжения и другое).

При оценке износа по первому методу для определения реального состояния здания нужно знать, когда оно построено и сколько лет эксплуатируется. Этот метод проще в использовании, но дает недостаточно точный результат.

Поэтому такая оценка используется как вспомогательный метод или при массовой оценке, когда надо, например, сравнить между собой десять-двадцать домов. Оценка износа по отдельным показателям гораздо более точна, но заметно более трудоемка, проводить ее может только специалист.

Зачастую признаки износа здания неочевидны, и определить его степень точно под силу только профессионалу со специальным образованием и опытом.

Нередко прежние владельцы жилья перед продажей проводят мелкий поверхностный объекта, это скрывает недостатки и позволяет получить за квартиру или дом большую сумму.

Покупатель же, купивший такой дом, потом вынужден выкладывать большие деньги за капремонт. Чтобы избежать таких потерь, лучше перед покупкой провести экспертную оценку состояния здания и выявить степень его износа.

Методика определения износа

Определить износ дома невооруженным глазом не всегда получится!

Оценку износа проводят службы состояния недвижимости. Обратившись в такую компанию, можно пригласить эксперта на дом и получить на руки справку, в которой будет указан износ здания в процентах.

Такая процедура позволяет точно оценить, какие затраты понадобятся в дальнейшем и целесообразно ли приобретать такой дом. При оценке износа здания учитывается множество параметров. Вот основные из них:

1. Количество лет, которые здание находилось в эксплуатации с момента окончания . Каждый год эксплуатации, по расчетам экспертов, увеличивает износ на 1%.
2. Состояние фасада. Увеличивают показатель износа трещины на стенах и потолке, расхождение плит, искривление потолка и стен, искривление углов. Такие явные признаки износа могут свидетельствовать о том, что состояние здания – аварийное, и при неблагоприятном стечении обстоятельств конструкции могут просто обрушиться.
3. Качество стройматериалов и тип материала, из которого построен дом. У разных материалов разный срок эксплуатации. Дерево менее долговечно, так как его могут портить разнообразные вредители, а кирпичные или железобетонные строения разрушаются гораздо медленнее. Однако точно оценить качество материалов и их изношенность может только специалист.
4. Тип системы отопления и ее состояние. Этот показатель особенно важен для частных домов, где нет системы централизованного отопления. В квартирах обычно отопительные системы менее изношены. Низкое качество системы отопления или большой износ труб и батарей может сделать дом непригодным для жилья. Ремонт или замена этой системы – дорогостоящее дело, поэтому при оценке степени износа жилья состоянию отопительной системы уделяется большое внимание.
5. Наличие в доме водопровода, канализации, систем подачи , наличие и состояние электропроводки. Качество и состояние этих систем напрямую влияет на то, насколько комфортно будет жить в доме. А ремонт или замена любой из этих систем может оказаться настолько дорогим делом, что стоимость покупки здания может увеличиться в разы.

Как самому определить износ здания?

На услугах эксперта экономить не стоит: он сможет точно определить износ дома

Если нет возможности пригласить эксперта для оценки износа покупаемого жилья, или вы решили сэкономить, можно попробовать провести оценку степени износа самостоятельно. Для этого надо провести тщательный осмотр по следующим параметрам:

• Прежде всего, узнайте, когда был построен дом. Особенно настороженно следует отнестись к покупке здания, чей возраст перешагнул за полувековой рубеж. У таких зданий показатель износа не может быть ниже 50%. Узнайте, когда последний раз проводился капремонт здания, в чем он заключался.
• Обратите внимание на состояние несущих балок, потолка, крыши, полов, перекрытий. Они не должны иметь заметных трещин, следов гнили, плесени, повреждения насекомыми и мышами.
• Проверьте, нет ли следов присутствия в доме мышей, крыс и других вредителей. Такие «жильцы» способны сильно портить электропроводку, подтачивать перекрытия и несущие балки.
• Обратите внимание на то, как и из каких материалов выполнена электропроводка, на какой номинал она рассчитана. Посмотрите, не моргает ли в здании свет, нет ли иных признаков неблагополучия (провода в старой изоляции, следы коротких замыканий на распределительных щитах и т.п.).

Оценка износа здания – необходимое мероприятие

Износ жилого дома – это совокупность признаков, характеристик качества и множества других важных параметров. Определить самостоятельно степень износа строения не всегда возможно, так что лучше воспользоваться услугами профессионалов. Таким образом можно избежать дополнительных финансовых затрат при ремонте дома, систем коммуникаций после приобретения и дом прослужит новому хозяину гораздо дольше.

Почему специалист?

Продавцы недвижимости, будь то частный дом или квартира в многоэтажном строении, зачастую перед продажей проводят мелкие поверхностные отделочные работы, чтобы скрыть значительные повреждения стен, пола или потолка. Например, трещины заклеивают плотными обоями или затирают строительными смесями низкого качества, сантехнические системы, водопроводы и отопительные секции окрашивают, чтобы скрыть повреждения и т.п. Подобные «отделочные» работы скрывают повреждения и в последствие невнимательные покупатели вынуждены менять, ремонтировать, а в сложных случаях и тратиться на приобретение другой жилплощади. Профессионалы уделяют осмотру строения гораздо больше внимания, только им под силу найти повреждения там, где человек без опыта и не подумает их искать. Оценкой износа зданий занимаются службы экспертизы недвижимости, где можно заказать выезд специалиста на место осмотра в удобное для клиента время.

Основные параметры для определения износа строения

Оценка износа дома происходит согласно установленному порядку и в ее ходе определяются самые значимые параметры.

Год строительства – считается, что один год эксплуатации здания приравнивается к 1% износа.

Внешний вид фасада и внутренних помещений – отсутствие трещин, расхождений плит и искривлений стен повышает эксплуатационные данные строения. Их же наличие напрямую указывает на аварийное состояние дома и его фундамента, повышает риск провала перекрытий и их полного обрушения.

Качество материала, из которого построено здание – деревянные здания подвержены порче насекомыми, грызунами и, соответственно, изнашиваются быстрее, а кирпич или камень способствуют размножению грибковых организмов. Определить качество материала постройки может только специалист.

Состояние отопления в частных домах имеет чуть ли не первостепенное значение – его неисправность приводит к пожарам или просто отсутствию возможности обогрева помещения.

Состояние и наличие систем водо-, газо- и электроснабжения, системы канализации – от этих параметров зависит последующее качество эксплуатации здания и размер средств, которые нужно будет вложить в его ремонт после покупки.

Самостоятельная оценка износа

Если нет возможности заказать осмотр объекта специалистом, можно сделать это самостоятельно. Первое, на что нужно обратить внимание при осмотре дома, это состояние несущих конструкций, пола, потолка и крыши. Перекрытия должны быть прочными, не иметь следов гниения и жизнедеятельности насекомых или грызунов. Особенно внимательно нужно осматривать здания, построенные более 70 лет назад, так как процент их износа, согласно возрасту, уже составляет более 50%.

Определив все эти параметры правильно, можно существенно снизить стоимость объекта или исключить риск покупки здания, непригодного к эксплуатации.

Во время использования велосипеда изнашиваются все движущие узлы привода - система (блок передних звездочек), цепь и кассета. Износ каждого узла происходит индивидуально. И чтобы ваш велосипед посередине пути не сломался, нужно уметь определять степень износа той или иной детали.

Инструкция

Вы можете определить степень износа звездочек по форме зубьев. В процессе езды цепь воздействует лишь на заднюю сторону зубьев, а значит износу подвержена именно эта сторона . Каждый зуб на новой звездочке имеет более крутую заднюю сторону, в отличие от передней. При изнашивании передняя сторона не меняется, а задняя слегка «расплющивается», становясь более пологой. Как правило, ресурс кассеты составляет около 10000-15000 км. Этот показатель может быть как больше, так и меньше, в зависимости от стиля катания и класса оборудования . При сильном износе зубьев, цепь начинает проскакивать во время активного движения педалей.

Изнашивание системы происходит приблизительно так же, с изменением формы зубьев. На передних звездочках цепь начинает проскакивать при сильном износе. Ресурс системы составляет около 20000-25000 км, однако сильно изношенная цепь может значительно сократить срок ее эксплуатации.

Цепь изнашивается быстрее , чем кассета, с разницей до 4000 км. Износ цепи заключается в ее вытягивании. Чтобы в этом убедиться, положите рядом новую и старую цепи. Вы увидите, что при равном количестве звеньев, в натянутом состоянии старая цепь будет немного длиннее.

Рулеткой или линейной измерьте расстояние между серединами сцепления первой и 25-й осей. Длина новой цепи составляет 304,8 мм; в пригодном состоянии - 304,8-306,4 мм. При длине 306,4-307,9 мм цепь изношена. Если показатель еще выше, значит цепь изношена очень сильно. Замену изношенных деталей лучше производить единовременно, чтобы избежать проблем из-за разного шага кассеты и цепи.

Видео по теме

Определение процента , степени износа требуется при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее уменьшения и прогнозирования изменения. В понятие износа включают физическую амортизацию объекта, функциональное (моральное) устаревание или устаревание, обусловленное разрушительным влиянием окружающей среды.

Инструкция

Оценить износ имущества можно на основании фактического его состояния, а также используя данные бухгалтерского и статистического учета. Кроме физического, функционального и внешнего, износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Степень физического износа определяет дополнительные затраты на приведение здания в состояние , пригодное для его дальнейшей безопасной эксплуатации. При этом величина таких затрат может быть сопоставима со стоимостью объекта, поэтому так важно с большой степенью достоверности определить величину износа объекта и его составных частей.

Вопрос этот достаточно сложен в силу конструктивных особенностей объектов недвижимости и воздействия на износ различных факторов, которые вызывают неравномерные деструктивные изменения в конструкции объекта, его систем и элементов. Процент износа объекта недвижимости, поэтому, следует определять поэлементно. Оценщику необходимо для этого отдельно осмотреть все конструктивные системы здания или сооружения, выделить и зафиксировать признаки износа , характерные для каждой конструктивной системы и определить по ним процент износа каждой.

К отдельной конструктивной системе следует отнести полы, дверные проемы, фундамент, стены, внутренние перегородки, перекрытия и крышу. Для каждой из этих систем имеются установленные признаки износа .

При осмотре фундамента с этой целью, вы не сможете осмотреть его полностью, поскольку его нижняя часть может быть недоступна для осмотра. Основанием для определения процента износа фундамента станет осмотр цоколя и подвала. Для цоколя, износ которого не превышает 10% характерно отсутствие деформаций, трещин и выкрашивания раствора в кладке, отслоение штукатурного слоя. Подвал при этом должен быть сухим, гидроизоляция не нарушена.

Признаки износа стен зависят от того материала, из которого они сделаны. Если стены – из кирпича, то к признакам износа можно отнести выкрашивание раствора в кладке, трещины в ней, отклонение от вертикали и состояние кирпича.

Конструкция крыши состоит из кровли и несущей конструкции. Для кровли степень износа определяется по количеству протечек, а несущей конструкции – по состоянию материала и нарушению геометрии.

Общий процент износа определяется с учетом процентный вклад стоимости каждого элемента в стоимость всего объекта. Эти данные найдите в справочнике «Укрупненных показателей восстановительной стоимости», в котором для всех объектов недвижимости определенного класса приведены процентные вклады каждой их конструктивной системы в общую стоимость объекта недвижимости.

В случае сомнения и подозрения в скрытых дефектах. проводится специальная техническая экспертиза с использованием инструментальных средств и лабораторного анализа . Такими специалистами, оборудованием и возможностями располагают специализированные организации , в которые и следует обратиться в таком случае.

Источники:

• как определить износ дома

Проверка износа автомобильных шин является одним из важнейших мероприятий в плане ухода за автомобилем. Своевременное обследование состояния резины поможет избежать аварии на дороге, лишних расходов, а то и сохранит вашу жизнь и жизни ваших пассажиров. Разумное решение – периодически обращаться за консультацией к специалистам, однако, можно научиться определять степень износа самостоятельно. Для этого существует несколько надежных способов.