Договор найма жилого помещения заключается в форме. Договор найма жилого помещения заключать обязательно

Аренда жилого помещения , как и любой другой вид правоотношений между гражданами (особенно правоотношений, связанных с ), должны оформлять на основе договора. Гражданское законодательство предоставляет гражданам такую возможность, путем составления договора найма. Далее в этой статье мы поговорим о том, какие основные положения должны быть указаны в таком договоре, о форме и порядке заключения договора аренды (найма) жилого помещения, а так же рассмотрим некоторые другие вопросы, наиболее часто возникающие, в связи с наймом .

Форма договора найма жилого помещения. Порядок заключения

Хотелось бы отметить, что договор аренды жилого помещения (хотя правильнее его называть договором найма) в целом регулируется нормами, касающимися найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ – посвящена социальному найму) и, в некоторых случаях, нормами, касающимися аренды (глава 35 ГК РФ ). Можно сказать, что специальных правил, разработанных именно для найма жилого помещения у (физического или юридического лица) иными лицами, в законодательстве нет. Однако, опираясь на вышеуказанные нормы, можно вывести основные правила, которыми следует руководствоваться, при заключении договора аренды жилого помещения.

Итак, мы будем говорить о варианте аренды жилого помещения, когда обеими сторонами в правоотношении выступают физические лица – собственник (наймодатель) и тот, кто арендует данное жилье (наниматель). Можно отметить, что на стороне наймодателя могут выступать и юридические лица, но в данной статье мы будем говорить лишь о физических лицах, поскольку, договор аренды квартиры именно с таким составом сторон, встречается, на сегодняшний день, наиболее часто – по сути, существенных отличий, от случая, когда наймодатель – юридическое лицо, нет.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме . Это обязательное условие, несоблюдение которого влечет недействительность соглашения, обязательного нотариального удостоверения данный не требует – все зависит, в этом случае, от желания сторон. При этом, очень важно уяснить один момент. Как правило, в обиходе мы говорим об аренде квартиры и о найме квартиры как о равнозначных вещах. Однако, в правовом аспекте, это понятия разные, и требования, предъявляемые к формам договоров так же разные. Так, если в заголовке договора стоит указание, что это «договор найма», то он всегда заключается сторонами в простой письменной форме (по желанию – в нотариальной). Максимальный срок, на который заключается такой договор, равен 5 годам. В том же случае, если в заголовке указано, что это «договор аренды жилого помещения», могут возникнуть определенные сложности, поскольку договор аренды недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации. В итоге, чтобы избежать в дальнейшем споров о том, как же правильно должен быть оформлен данный , лучше всего изначально указать, что заключен договор найма жилого помещения .

Вторым важным документом, после, непосредственно самого договора найма, является акт сдачи-приемки помещения . Этот документ так же чрезвычайно важен, поскольку в нем оговаривается и закрепляется подписями сторон при передаче его нанимателю. Данный документ является неотъемлемой частью договора. До его подписания, наниматель должен внимательно осмотреть арендуемую квартиру, чтобы, в случае необходимости, отразить в акте все недостатки, переданного ему помещения. Если это не будет сделано, то впоследствии, наниматель не вправе будет предъявлять претензии наймодателю по поводу того, что квартира была передана с недостатками. В свою очередь, наймодатель так же не сможет утверждать, что состояние квартиры ухудшено нанимателем, если недостатки, на которые он будет ссылать, уже указаны в акте при передаче квартиры. С даты подписания акта приема-передачи, ответственность за квартиру переходит на нанимателя. Аналогичный акт приема-передачи должен составляться и при прекращении действия договора найма.

Перед тем, как заключать договор, нанимателю квартиры желательно ознакомиться с документами собственника на данную квартиру . Обращать внимание следует на то: кто является собственником (собственниками) жилья по предъявленным документам, а так же, кто зарегистрирован на данной жилплощади. Если собственников несколько, потребуется согласие их всех на заключение договора. Так же, важно обратить внимание на то, не является ли сдаваемая квартира предметом залога (например, залога в банке). Заложенные в квартиры могут сдаваться по найму, только с согласия залогодержателя (банка) – это так же нужно учитывать, при ознакомлении с документами на квартиру.

Помимо акта приема-передачи, к договору желательно приложить копии паспортов наймодателя и нанимателя, а так же доверенности , выданные наймодателю остальными собственниками на право распоряжения квартирой (если они лично не дают согласие на заключение договора).

Содержание договора найма жилого помещения

Теперь обратимся непосредственно к содержанию самого договора найма. Большая часть положений данного договора определяется по соглашению сторон. Однако, некоторые моменты обязательно следует оговорить в договоре. Итак, в договоре найма жилого помещения стороны должны указать :

-жилое помещение, сдаваемое в наем . Сдаваемая в наем квартира, должна быть подробно описана (адрес, этаж, количество комнат и т.д.), чтобы впоследствии не возникло споров по поводу того, какое именно жилье было сдано.

-срок, на который заключается договор . Как уже говорилось выше, максимальный срок равен 5 годам. По истечении данного срока действует правило о преимущественном праве нанимателя на дальнейшее заключение договора. Это значит, что наймодатель должен в первую очередь предложить нанимателю заключить новый договор найма. И только если тот откажется, заключать договор с иным лицом. Несоблюдение этого правила, влечет обязанность наймодателя возместить нанимателю причиненные ему убытки.

-порядок уплаты нанимателем арендной платы – размер, срок и способ внесения денежных средств за пользование квартирой. Кроме того, необходимо, чтобы в последствие, каждый факт платежа был зафиксирован – например, соответствующей распиской. Так же, желательно в договоре установить случаи изменения размера платы, поскольку, в соответствии с законом, условие об изменении размера платы определяется соглашением сторон, и по общим правилам об аренде, изменять плату можно не чаще чем один раз в год. Однако, опять же по соглашению сторон, данное правило может быть изменено и стороны могут прописать свои условия и порядок, при которых будет производиться изменение размера платы.

Так же, чрезвычайно важно оговорить моменты, касающиеся оплаты коммунальных платежей – кто должен оплачивать данные счета – наниматель или наймодатель. Если выбран последний вариант, то в договоре следует сделать указание на то, что сумма коммунальных платежей внесена в размер платы за нанимаемое . Так же, хотелось бы отметить, что при рассматриваемом в данной статье варианте найма квартиры, не существует каких-либо минимальных или максимальных ставок арендной платы – данная величина устанавливается исключительно по соглашению сторон.

-капитальный и текущий ремонт помещения . В соответствии с законом, текущий должен осуществлять наниматель помещения, а вот капитальный – наймодатель. Однако, договором данные правила могут изменяться, то есть, стороны могут договориться самостоятельно о том, кто должен осуществлять капитальный, а кто текущий ремонт. При этом, достигнутые договоренности (даже если они аналогичны положениям, указанным в законе) необходимо отразить в договоре. Нанимателю жилья не лишним будет знать, что если наймодатель не выполнит свои обязанности по капитальному ремонту, наниматель вправе произвести самостоятельно, с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет наймодателя. Касаясь вопроса ремонта, при составлении договора, важно помнить, что переоборудование (реконструкция, переустройство) помещения, если оно существенно изменяет условия пользования квартирой, без согласия нанимателя не допускается.

-положения о членах семьи нанимателя (проживающих вместе с ним лиц). Договор найма заключается только с одним лицом – с нанимателем. При этом, наниматель может проживать в квартире один, а может вместе со своей . Прежде всего, граждане, совместно проживающие с нанимателем, должны быть перечислены в договоре, с указанием их паспортных данных. Кроме того, в договоре следует указать один из вариантов:

Либо, ответственность за действия по использованию жилого помещения проживающих с нанимателем лиц, перед наймодателем несет только наниматель

Либо, отдельно должны оговариваться обязанности и ответственность перед наймодателем по использованию жилого помещения лиц, проживающих с нанимателем

Кроме того, сам наниматель может заключить с каждым из проживающих с ним лиц, дополнительные договоры об их правах, обязанностях и ответственности за пользование квартирой – о достигнутых договоренностях наймодатель должен быть поставлен в известность, а соответствующие документы-соглашения становятся обязательными приложениями основного договора найма.

-положения об иных собственниках арендуемой квартиры . Сдаваемая по договору найма квартира может принадлежать не одному собственнику, а нескольким (в долях), либо в данной квартире могут быть зарегистрированы другие лица. В связи с этим, при заключении договора найма, необходимо согласие на это всех зарегистрированных в помещении лиц. Кроме того, каждый собственник должен дать свое письменное согласие на заключение договора найма (данное согласие может прописываться в самом договоре; подписи собственников и их реквизиты в договоре найма обязательны).

-положения о досрочном расторжении договора . Как правило, досрочное расторжение договора возможно в судебном порядке. Однако, стороны могут и должны самостоятельно определить в договоре случаи, когда он будет расторгнут. Особенно это важно сделать наймодателю квартиры – он может потребовать указать в договоре, что досрочное расторжение возможно в случае недобросовестного использования нанимателем (порча помещения), нарушения общественного порядка и правил общежития, нарушения основных пунктов договора, систематической просрочки платежей и т.д. Так же, целесообразно прописать меру ответственности виновного лица (размер возмещаемого ущерба), если такой ущерб был причинен имуществу наймодателя.

Таковы основные правила, о которых следует помнить, решаясь на заключение договора найма жилого помещения. Обеим сторонам правоотношения следует внимательно относиться к составлению договора (даже если сделка осуществляется через специализированные агентства), и при необходимости дополнительно консультироваться по интересующим вопросам у юриста. Это значительно снизит риск возникновения проблем в будущем.

Договор найма жилого помещения заключается тогда, когда человек ищет квартиру, находит ее и как итог - заключает договор, а также когда жилье, в котором он живет, относится к категории социального. Это взаимный, возмездный и консенсуальный договор. Под термином «консенсуальный» имеется в виду добровольное соглашение сторон.

От того, кому принадлежит жилье, зависит тип договора. Если жилье муниципальное, то и договор будет о социальном найме. А если квартира принадлежит тогда коммерческий. Независимо от того, какого типа заключается договор, он не может противоречить нормам закона. Договор заключается с административными учреждениями и регулируется стандартным набором правовых актов, относящихся к нормам гражданского и административного законодательства.

Договор коммерческого типа также не противоречит законодательству, но в нем могут быть оговорены иные сроки, порядок и размеры оплаты. Вопросы, касающиеся ремонта и обслуживания помещения, могут быть индивидуальными, не регламентированными какими-либо нормами, а записаны в договоре так, как о них договорятся обе стороны сделки.

Договор может касаться любого помещения, где созданы нормальные условия и может жить человек. Иногда люди живут в квартире, снятой в аренду без договора, считая это излишним. На наш взгляд нужно настаивать на договоре, так как порой это единственная гарантия того, что вас не выкинут на улицу тогда, когда хозяевам в голову взбредет или возникнет спор об или других принципиальных вопросах. Кроме того, такой договор избавит вас от происков мошенников, берущих деньги и исчезающих навсегда.

Существует разница при между физическим лицом и юридическим. Юридические лица заключают договор аренды, а коммерческий договор найма жилого помещения - это договор физических лиц. Следует отметить, что он ограничен максимальным сроком в пять лет, даже если это не оговорено договаривающимися сторонами. В случае споров, суд будет руководствоваться именно этим сроком.

Закон предусматривает, что за три месяца до окончания этого срока сторона, желающая изменить условия договора, должна уведомить противную сторону об изменении условий. Если этого не происходит, то договор остается в силе и автоматически продлевается на второй срок, то есть, еще на 5 лет.

Если заключается договор найма жилого помещения на длительный срок, тогда сделка может быть зарегистрирована в центре регистрации жилья. Таким образом, можно обезопасить себя от выселения, если владелец жилья сменится, то наследники не смогут ничего поделать до окончания срока и разорвать договор.

Жилье, купленное на условиях ипотечного кредитования, как правило, банки оговаривают условием, что оно не может сдаваться в аренду. Связано это с тем, чтобы не возникало дополнительных сложностей и обеспечивалась сохранность жилья.

О приватизации

Приватизация квартир по договору социального найма возможна для жилья, которое получено до 01.03.2005 года. Приватизацию наряду с собственниками жилья могут проводить органы самоуправления, в ведении которых находятся объекты приватизации, с закрепленным за ним фондом с правом хозяйственного владения, а также казенные предприятия с оперативным управлением квартирами или общежитиями и комнатами.

Несовершеннолетние в обязательном порядке должны быть включены в приватизацию. Приватизация, основанная на добровольном желании собственников жилья, с момента подачи заявления происходит в течение двух месяцев, а право собственности возникает после регистрации в государственном реестре.

Предусмотренный ст. 672 ГК договор социального найма жилого помещения следует отличать от договора найма жилого помещения, заключаемого на коммерческих началах, которому посвящены ст. 673-688 ГК. Если для заключения договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда необходимыми требованиями являются постановка гражданина на учет в органах местного самоуправления на улучшение жилищных условий, выдача ордера на жилое помещение, то для заключения договора коммерческого найма жилого помещения этого не требуется. Кроме того, договор социального найма жилого помещения заключается бессрочно, в то время как договор коммерческого найма заключается на определенный срок. Для этих разновидностей договоров характерны также различия относительно размеров предоставляемой жилой площади и размеров ее оплаты. Так, по договору социального найма жилое помещение предоставляется в пользование бесплатно по установленной норме жилой площади и оплачивается по установленным ставкам квартирной платы, а в договоре коммерческого найма жилого помещения такие ограничения отсутствуют и условия договора определяются соглашением сторон Семенова Е. Жилье и бизнес - не пара? // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 12. - С. 21..

В то же время договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения характеризуются рядом общих положений. В частности, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения должны заключаться в письменной форме (ст. 674). При отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает наниматель, договор найма жилого помещения сохраняет силу для нового собственника (ст. 675). Установлены общие обязанности нанимателей, связанные с использованием жилого помещения: обеспечение сохранности жилья, текущий ремонт, своевременное внесение платы за помещение и др. (ст.ст. 678, 681). Наниматели жилых помещений вправе разрешать проживание временным жильцам (ст. 680), а также сдавать жилое помещение в поднаем (ст. 685). Другие положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

По договору социального найма жилого помещения для сдачи нанимателем жилого помещения в поднаем необходимо согласие не только наймодателя, но и совместно проживающих с нанимателем совершеннолетних членов его семьи. Это объясняется тем, что члены семьи нанимателя имеют равное с ним право пользования жилым помещением, а проживание поднанимателя без их согласия может существенно ущемить их права Потапова Н.С., Илюшина М.Н. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища // Нотариус. - 2005. - № 1. - С. 26..

В отличие от этого по договору коммерческого найма жилого помещения для сдачи нанимателем занимаемого им жилого помещения в поднаем необходимо лишь согласие наймодателя-собственника и не требуется согласия граждан, проживающих совместно с нанимателем.

По договору социального найма жилого помещения размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера квартирной платы, уплачиваемой за это помещение самим нанимателем, и платы за коммунальные услуги (ст. 78 Жилищного кодекса) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации // Под ред. Крашенинникова П.В. - М. Статут. 2005. - С. 146..

По договору коммерческого найма жилого помещения размер платы при поднайме жилого помещения определяется соглашением между нанимателем и поднанимателем.

Наниматель не может предоставить другому лицу право пользования жилым помещением без согласия наймодателя. Кроме того, договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий договор найма жилого помещения.

Поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жилым помещением, и его права производны от прав нанимателя.

В связи с этим при досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно прекращается договор поднайма жилого помещения.

По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и при отказе освободить занимаемое жилое помещение по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке.

По договору социального найма жилого помещения совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. При этом согласия наймодателя не требуется. Если вместо первоначального нанимателя по ранее заключенному договору найма нанимателем признан его совершеннолетний член семьи, наймодатель обязан заключить с ним договор найма жилого помещения.

По-иному решается вопрос по договору коммерческого найма жилого помещения, где замена нанимателя в договоре найма жилого помещения не связана с членством в семье и может иметь место только с согласия наймодателя - собственника жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения споры, возникающие после смерти нанимателя разрешаются в судебном порядке. Между тем по договору коммерческого найма жилого помещения в случае, если после смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения между постоянно проживающими с ним гражданами не достигнуто согласие по вопросу замены нанимателя, они становятся сонанимателями жилого помещения.

Неизвестный до недавнего времени коммерческий наем отождествляется с договором аренды (абз.5.6. ст.1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»). Родовым понятием для договора аренды в нашем законодательстве и литературе выделяется имущественный наем (п.27 ГК РСФСР 1964 г., гл.10 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.).

В соответствии с действующим ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается между физическими лицами. Как правило, стороны договора коммерческого найма жилого помещения ограничиваются при его заключении простой письменной формой. Вместе с тем договоры коммерческого найма жилых помещений достаточно распространены и в нотариальной практике.

При нотариальном удостоверении, по желанию сторон договора коммерческого жилищного найма, нотариус для обозрения истребует правоустанавливающий документ о принадлежности сдаваемого внаем жилого помещения и его государственной регистрации. Данные документы проверяются нотариусом и возвращаются собственнику жилого помещения.

Для нотариального удостоверения договора необходима также справка бюро технической инвентаризации, из содержания которой можно наиболее точно определить и охарактеризовать в договоре сдаваемый внаем объект, дополнительно оценить информацию об отсутствии препятствий к заключению договора (например, наличие несанкционированной перепланировки жилого помещения, самовольно возведенных объектов и т.п.).

При оформлении договора нотариус должен удостовериться также в отсутствии арестов и иных ограничений (обременений) прав собственника. Подтверждением этого является выписка из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В истребовании справки налогового органа об отсутствии задолженности по налогообложению необходимости не имеется, поскольку перехода права собственности на жилое помещение при сдаче его внаем не происходит, однако по желанию участников договора указанные сведения могут быть затребованы нотариусом.

На заключение договоров найма жилых помещений, приобретенных в период брака на совместные средства супругов, целесообразно получить согласие супруга наймодателя. Подобное согласие может не удостоверяться нотариально, так как в соответствии с п. 3 ст. 35 СК нотариально удостоверенное согласие супруга требуется лишь в случаях совершения сделок по распоряжению недвижимостью и сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации.

Вместе с тем согласно п. 1 ст. 35 СК владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов, поэтому отсутствие такого согласия влечет оспоримость заключенного договора. Согласие супруга наймодателя на сдачу жилого помещения внаем может быть выражено в простой письменной форме.

Если внаем сдается жилое помещение, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний гражданин, на оформление договора требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Договор коммерческого найма жилого помещения обязательно является возмездной сделкой. Плата за жилое помещение, сдаваемое в коммерческий наем, устанавливается соглашением сторон. Законом не установлены конкретные виды и способы внесения платы за пользование жилым помещением. Чаще всего плата по договору жилищного найма производится деньгами как в виде периодических платежей, так и в виде определенной твердой денежной суммы, вносимой единовременно. Однако совершенно очевидно, что сторонами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть избраны иные способы и формы внесения платы. Представляется, что это может быть, в частности, предоставление нанимателем наймодателю определенных услуг, передача в собственность либо в пользование обусловленных договором вещей, возложение на нанимателя предусмотренных договором затрат на улучшение нанимаемого жилого помещения и т.п. Стороны вправе также использовать сочетание названных форм оплаты либо определить иные формы и порядок оплаты предмета договора.

Срок договора определяется соглашением сторон, однако он не может превышать пять лет. Срок договора жилищного найма к существенным или необходимым условиям договора не относится; если он в договоре не указан, то договор считается заключенным на пять лет.

Договором устанавливаются права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя. Договором предусматривается также ответственность нанимателя, при этом следует учитывать, что по общему правилу (п. 3 ст. 677 ГК) наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все проживающие в жилом помещении несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.

Особым условием договора жилищного найма является преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если эта обязанность наймодателем не выполнена, договор считается продленным нa тот же срок и на тех же условиях. Данная норма не относится к договорам краткосрочного найма, т.е. договорам, заключенным на срок до одного года. Преимущественного права на возобновление договора на новый срок наниматели по таким договорам по общему правилу не имеют, за исключением случаев, когда самим договором краткосрочного найма стороны установили иное.

Отдельные условия договора в силу закона имеют диспозитивный характер. Например, проведение в сдаваемом внаем жилом помещении текущего ремонта, обязанность производить который в силу закона возложена на нанимателя (однако сторонами может быть установлено иное). В договоре может быть определен также порядок сдачи жилого помещения в поднаем, порядок вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, возможность переустройства и реконструкции жилого помещения и т.п.

Заключению договора коммерческого найма жилого помещения предшествует процедура преддоговорных контактов, которая, в отличие от других договоров, имеет свою специфику. В целом процесс переговоров по заключению договора начинается с момента, когда необходимость в передаче внаем помещения и принятия его во временное пользование уже осознана сторонами, т.е. просчитана экономическая эффективность и коммерческая выгода будущей сделки и стороны обладают достаточной информацией друг о друге как о будущих контрагентах. Вместе с тем совсем не обязательно, чтобы каждая из сторон имела свой проект будущего договора для его дальнейшего обсуждения и выработки приемлемого варианта. Но в пользу именно этого варианта существует несколько весомых аргументов: во-первых, это старые традиции: практика заключения договора социального найма жилья на основании ордера еще оказывает свое влияние; во-вторых, на переговорах, которые происходят конфиденциально, проекты удобно использовать в процессе согласования, чтобы следовать прямо по их условиям.

Продолжая анализ процедуры заключения договора, следует обратить внимание на такой весьма спорный вопрос, как момент вступления в силу рассматриваемого договора и его зависимость от момента передачи жилья нанимателю.

Согласно общему правилу, закрепленному в п.1 ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а таковым в силу правила п.1 ст.433 ГК РФ признается момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Поэтому, если договор составляется в виде одного документа, он вступает в силу в момент его подписания сторонами. Таким образом, для вступления договора в силу совсем не обязательно, чтобы передача жилого помещения была уже свершившимся фактом. Стороны, например, вправе оговорить в договоре срок, в течение которого наймодатель обязуется передать жилое помещение нанимателю в пользование. Весьма удачным представляется вариант, зафиксированный правительством города Москвы в Положении о порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г.Москвы, утвержденном постановлением от 21 января 1997 г. Основные моменты этого документа таковы.

Фактическая передача жилого помещения должна осуществляться на основании акта передачи жилого помещения; наймодатель в месячный срок после подписания договора обязан передать нанимателю свободное жилое помещение, соответствующее условиям договора найма и его назначению, и обеспечить в месячный срок свободный доступ нанимателю в жилое помещение; наниматель в соответствии со ст.676 ГК РФ вправе потребовать от наймодателя передачи ему жилого помещения, а также возмещения убытков в случае, если наймодатель не предоставил нанимателю жилое помещение в срок, указанный в договоре.

Представляется, что на момент заключения договора наймодатель - собственник находится в более выгодных условиях, нежели наниматель, поскольку в любой момент, если условия будущего договора его не устраивают и путем переговоров не удается устранить разногласия или вызывает сомнение платежеспособность нанимателя, он может отказаться от заключения договора. Ведь наймодатель заинтересован в том, чтобы извлечь прибыль, а не в том, чтобы сдать жилое помещение конкретному лицу. Поэтому не случайно его стремление к заключению договора с надежным, платежеспособным нанимателем. Наниматель же хочет получить во временное пользование более благоустроенное жилье при наименьших затратах, поскольку договор коммерческого найма по своей правовой природе является, как уже отмечалось, срочным договором (даже если он заключен и на 5 лет). Наниматель по договору коммерческого найма и наниматель по договору социального найма - две в корне различные фигуры. Один из них (по договору социального найма) фактически имеет возможность пользоваться предоставленным жильем на протяжении всей своей жизни, не беспокоясь при этом, что по истечении определенного периода времени ему придется освободить благоустроенное жилье, в которое он вложил немалые материальные затраты. В то время как другой (по договору коммерческого найма) не имеет такой гарантированной уверенности в завтрашнем дне и по истечении срока договора вновь начнет поиски жилья, испытывая при этом не только материальные затруднения, но и моральный дискомфорт.

Согласно определению договора коммерческого найма жилых помещений (п.1 ст.671 ГК РФ) основной и первоочередной обязанностью наймодателя является передача нанимателю жилого помещения во временное владение и пользование для проживания в нем. Эта же обязанность более подробно охарактеризована в ст.676 ГК РФ, в которой говорится о том, что «наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания». Таким образом, законодатель подразумевает, что к моменту передачи жилого помещения нанимателю в нем не только не должны проживать другие граждане, сам собственник, но необходимо, чтобы оно было "свободным" юридически, т.е. жилое помещение не должно быть никому отчуждено, заложено, состоять под арестом, запрещением либо другим обременением. Жилое помещение обязательно должно быть пригодным для проживания в нем. Во-первых, оно должно быть изолированным, во-вторых, уровень его санитарной и технической пригодности должен соответствовать возможности постоянного проживания в нем.

Наряду с обязательством по передаче помещения наймодатель также обязан "осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение", а именно содержать и ремонтировать жилой дом, обеспечивать бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. С указанным обязательством тесно связана другая обязанность собственника - производить капитальный ремонт. Представляется, что перед тем как передать нанимателю жилье, он должен произвести и текущий его ремонт, с тем, чтобы помещение отвечало предъявляемым к нему требованиям.

Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием рассматриваемого договора. Как правило, размер оплаты устанавливается в зависимости от качества и месторасположения жилого помещения. Если же сдаваемое внаем жилье находится, например, в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров. В отличие от договора социального найма законодатель ввел правило, защищающее интересы обеих сторон в договоре. Это правило касается одностороннего изменения размера квартирной платы. Видимо, имеется в виду либо увеличение платы наймодателем, либо ее уменьшение нанимателем. Изменение размера платы за жилье может быть произведено как по закону, так и по договору.

Следует отметить, что на стадии заключения договора коммерческого найма жилого помещения ведущее место отведено его собственнику. Он определяет юридическую судьбу жилья, возлагает на себя ответственность за его сохранность, принадлежность и прочие казусы, которые могут возникнуть в любой момент действия договора. Поэтому наряду с соблюдением письменной формы, установленной в качестве императивного правила для данного договора, было бы целесообразно предложить, чтобы законодатель в качестве дополнений к главе 35 ГК РФ закрепил норму, устанавливающую необходимость государственной регистрации договора или его нотариального удостоверения. Это позволит не только защитить интересы собственника и нанимателя, предотвратить совершение незаконных действий в отношении жилья, находящегося в собственности различных субъектов гражданского права, но и производить учет заключения подобных договоров.

Таким образом, основные условия и существенные моменты коммерческого найма жилья непосредственно определяются сторонами обязательства в ходе преддоговорных контактов по заключению договора, который становится основным документом, регулирующим правоотношения сторон.

Следует отметить, что в научной литеpатуpе на сегодняшний день уделяется очень мало внимания изучению договоpа аpенды жилого помещения. В большинстве случаев только упоминается о том, что на основании договоpа аpенды жилое помещение может быть пpедоставлено юpидическим лицам, пpи условии использования этого помещения для пpоживания гpаждан Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. Залесского В.В. - М. МТК Восточный экспресс, 1998. - С. 190. .

В свою очередь договор аренды достаточно широко освещен отечественными цивилистами в своих работах. Витpянский В.В. Договор аренды и его виды.- М.Статут. 1999. - С. 123; Завидов Б.Д. Договорное право России. - М. ИПК Лига Разум. - 1998. - С. 115. И все же договор аренды жилого помещения имеет свою специфику и применением к нему только общих положений договоpа аренды ограничиваться, по нашему мнению, нельзя.

Введение в действие части второй ГК РФ влечет за собой значительные изменения в правовом режиме арендованных жилых помещений. Достаточно сказать, что аренда жилья является теперь исключительной прерогативой юридических лиц (ст. 671 ГК РФ), но целевое использование арендованных жилых помещений остается неизменным - только для проживания граждан.

Фирмы имеют право арендовать у города жилье только для использования по его прямому назначению: арендовать квартиру под офис нельзя, для этого необходимо перевести ее в разряд жилых помещений. К объекту договора аренды предъявляются те же требования, что и к жилым помещениям по договору найма. Впрочем, в аренду может быть сдан даже целиком многоквартирный дом либо его часть.

В обязанность арендатору вменяется сдача гражданам жилого помещения для проживания по договору субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (максимальный срок действия арендного договора пять лет).

При сдаче жилого помещения в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Если жилое помещение сдается в субаренду за плату, превышающую арендную, арендодатель имеет право на часть доходов, которые получает арендатор от сдачи жилого помещения в субаренду. Размер доходов определяется договором субаренды или дополнительным соглашением сторон.

При ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение, субарендатор имеет право заключить с собственником жилой площади договор найма на жилое помещение - то, что находилось в его пользовании в соответствии с договором субаренды, - при условии добросовестного исполнения своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях договора найма Кудашкин А.В. О служебной жилплощади «служивых» людей // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 4. - С. 32..

Договор аренды считается заключенным с момента его регистрации в установленном порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Объемы жилой площади государственного и муниципального жилищного фонда, которые будут сдаваться в аренду, должны ежегодно определяться субъектами РФ на основании потребностей и конъюнктуры рынка жилья в регионе.

Более того, когда фирма освобождает арендуемое помещение, она обязана сдать жилье в исправном состоянии либо оплатить арендодателю стоимость не произведенного ею и входящего в ее обязанность текущего ремонта или сделать его за свой счет. Арендатор обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания граждан, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома. Арендатор не должен производить перепланировку и переоборудование без письменного разрешения арендодателя и межведомственной комиссии, но обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения.

В случае освобождения арендатором помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора он обязан оплатить арендодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. Арендатор обязан сдать жилое помещение в исправном состоянии. Он принимает долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично по договору субаренды арендатор обязан согласовать договор с арендодателем.