Стройки без разрешения. Как узаконить старый объект нежилой недвижимости, на который отсутствуют документы
Часто спрашивают, как поступить, если Администрация пугает штрафом за отсутствие Разрешения на строительство(РнС) индивидуального жилого дома и при этом же сама не хочет РнС выдавать?
Чтобы по 100500 раз не повторяться, я решил кратко изложить где тут собака зарыта.
Пойдем по порядку:
1. Есть такая статья в КоАП РФ 9.5
Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию
1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, -
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ)
влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей
; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.
Последствия в случае противоправных действий против защиты населения
Отдельный дом после продажи долго пуст, потому что новый покупатель не найден, не приводит автоматически к распаду запаса. Однако в правовой системе для этой конкретной функции по-прежнему нет единого положения. Если владельцы совершают несанкционированные изменения или адаптации к зданию, защита запаса истекает автоматически. Затем компетентные органы обязаны действовать против этого действия с санкциями или предписаниями. Возможные штрафы за незаконные действия против защиты запасов.
Т.е. прочитав эту статью, мы как бы видим, что если нет разрешения, то будь готов раскошелиться, особенно когда ты начинаешь администрацию тыкать палочкой.
2. Дальше пытаемся понять, кто именно должен привлекать к административной ответственности по ст.9.5 КоАП РФ
Статья 23.56. КоАП Органы исполнительной власти, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора
1. Органы исполнительной власти, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора
, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьями 9.4, 9.5
, частью 3 статьи 9.16 настоящего Кодекса.
Совет: бесплатная первоначальная оценка в сфере строительства и недвижимости
Прежде чем строить недвижимость или приобретать здание или собственность, владельцам необходимо иметь дело с правовой ситуацией и, в частности, с защитой собственности. Кроме того, правовое разрешение на строительство является ключом к успешному строительному проекту. Юридическая поддержка также полезна в целях изменения использования здания во избежание возможных различий со строительным надзорным органом.
У вас есть вопросы о защите собственности? Мы предлагаем вам возможность бесплатной первоначальной оценки нашим юристом в строительном законодательстве. Просто кратко опишите дело или вопрос о защите акций и получите от нашего адвоката такую же бесплатную телефонную оценку. адвокат берет на себя.
И вроде бы все понятно, только вот есть одно но!
Смотрим документ, который называется: Постановление Правительства РФ от 01.02.2006 N 54 (ред. от 20.07.2013) "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации" (вместе с "Положением об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации ")
3. Так где тут “собака зарыта”???
И все вроде бы в положении правильно указано. Надзорный орган может проверять наличие РнС у застройщика(б,п.4) и привлекать к административной ответственности(е,п24).
Но если посмотреть внимательнее, то мы увидим, что надзорный орган может осуществлять государственный строительный надзор только при строительстве объектов капитального строительства, если проектная документация на их строительство подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации
либо является типовой проектной документацией или ее модификацией, на которую получено положительное заключение государственной экспертизы.
Независимо от того, дом или сарай, который строит без официального разрешения, который вскоре может получить почту от местного органа власти. Это может быть не только дорого, но даже привести к тому, что зимний сад, построенный за большие деньги, должен быть снова снесен.
Является ли случай типичным для Хамминкельна?
После долгого спора между властями и владельцем, четыре незаконно построенных дома для отдыха должны быть снесены. Но когда происходит такое действие? Это правда, что черные строятся регулярно по всей Германии.
Какие здания подлежат утверждению
«Любой желающий построить или отремонтировать - будь то зимний сад, сарай или расширение дома, должен всегда получать разрешение на строительство», - советует адвокат. Причина в том, что часто отдельные решения должны приниматься в отдельных случаях. Сам строитель не может поэтому окончательно оценить ситуацию, даже если у него есть юридическая основа.В этой части Положение об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации по сути повторяет положения ст.54 Градостроительного кодекса РФ.
Резюме:
Если вы строите индивидуальный жилой дом, то привлечь вас за отсутствие Разрешения на строительство не может ни Администрация района/сельсовета, ни надзорный орган, просто потому, что самим же законом не предусмотрена обязанность осуществлять государственную экспертизу для проектной документации, более того проекта может вообще не быть.
Если вас пытаются запугать, можете смело послать их куда подальше.
В принципе, однако, вы можете сказать, что вам всегда нужно подавать заявки на гаражи и навесы. «Прежде чем зимний сад будет построен в 99 процентах случаев, размер зависит от сарая», - говорит Гюйскенс. На самом деле здания, имеющие прочную основу, должны быть одобрены.
«Речь идет о статических проблемах, поэтому здание не является риском развала, нужно ли его бетонировать или быть на нормальной земле, и эти вещи должны быть надлежащим образом проверены архитектором». Также очень строгие офисы с минимальным расстоянием до соседа, которое должно составлять три метра. Сарай, который превышает площадь в три-четыре метра и высотой более 2, 50 метров, должен быть одобрен властями. Подлежит утверждению только конверсия перечисленных зданий.
P.S.
Ну и какая бочка меда без ложки дегтя?)
Не знаю как и почему, но одну тётю все таки привлекли
по ст.9.5.КоАП РФ.
Творческий потенциал районных судов дано известен и стоит только наедятся, что это какой-то казус, и что, скорее всего, судебная защита у тетя была слабая, как и её доказательства. И вообще, она не на то ссылалась и обл суд правильно отклонил её доводы.
Но по существу, решение все же безграмотное.
Изменилось ли это положение, когда здание находится в течение многих лет?
Даже если дом или гараж обнаружены только через 15 лет, эти годы не делают его законным. Строительный юрист говорит: Если здание официально законно, тогда владелец здания может потребовать разрешение на строительство через несколько лет, но если здание не соответствует закону, то есть оно незаконно, то ничего не меняется, независимо от того, как долго он уже стоит.
Как власти вообще обнаруживают черное здание?
В основном случайно. Особенно в сельских районах черные здания часто остаются неоткрытыми в течение многих лет, а затем агентство проходит мимо, сосед сетует, или здание падает через Интернет, а затем процесс внезапно начинается, - говорит Гюйскенс. Иногда также используются аэрофотоснимки.
Многим руководителям предприятий, созданных на базе старых советских организаций, известна проблема нелегализованных древних построек. Ну например, стоит на Вашей территории некий стародавний склад или зернохранилище, и нет у Вас на него ни одной бумажки. Т. е. зарегистрировать право собственности в установленном порядке Вы возможности не имеете. Особенно часто такая ситуация встречается у бывших колхозов, которые вообще не затруднялись в свое время получать разрешения на строительство или вводить объекты в эксплуатацию.
Что происходит, когда черное здание обнаружено?
«Во-первых, власти посылают письмо со слушанием», - говорит Гюйскенс. За этим следует экзамен, который часто официально не объявляется, но может также произойти из соседних помещений. Если строительство незаконно, запрос на удаление не выполняется, но если налагается штраф, и если ничего не происходит, строительный отдел выполняет так называемую операцию замены, а это означает, что здание разрывается сам, - говорит адвокат. В принципе, строительство или преобразование здания без необходимого разрешения рассматривается как административное правонарушение и может быть оштрафовано на сумму до € 000.
Очень долгое время такие объекты фактически приравнивались к самовольным постройкам и узаканивались на основании ст. 222 ГК РФ. Потом законодательство и судебная практика по признанию прав на «самоволки» сильно ужесточились, и многие постройки так и остались без собственников (а собственники - без построек).
Однако в конце 2012 года на сайте Высшего Арбитражного Суда было опубликовано весьма интересное Постановление Президиума ВАС от 25.09.2012 N 5698/12 по делу N А41-9398/11 . Данным постановлением Высший суд фактически открыл дорогу для узаканивания таких объектов, запустив своеобразную «амнистию» для нежилых строений. Эта статья фактически является толкованием данного постановления и может не совсем соответствовать тайным мыслям высоких судей, но тут уж ничего не поделаешь: чужая душа — потемки.
Итак, что же пишет нам ВАС. В деле, проанализированном надзорной инстанцией, рассмотрена следующая ситуация: сельскохозяйственная организация (ООО «Агротехсервис»), являющаяся правопреемником сельскохозяйственного товарищества, обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объекты недвижимости, как на самовольные постройки, на основании статьи 222 ГК РФ. Данные постройки были возведены правопредшественником истца (сельскохозяйственным товариществом) в 1993 году на земельном участке, отведенном данному товариществу в 1991 году под строительство производственной базы. При этом постройки возводились хозспособом за счет собственных средств товарищества, разрешение на строительство не выдавалось, в эксплуатацию объекты не вводились. В 1994 году земля под этими объектами предоставлена в постоянное (бессрочное) пользование уже истцу. Впоследствии истец неоднократно пытался ввести в эксплуатацию уже построенные объекты в административном порядке, но сделать этого не смог в связи с отсутствием разрешения на строительство.
Первые две инстанции иск удовлетворили, но окружной суд отменил их судебные акты и прекратил производство по делу в связи с тем, что ранее Общество уже пыталось признать право собственности на эти постройки, но ему было отказано из-за того, что на момент рассмотрения предыдущего иска не был использован административный порядок ввода в эксплуатацию. Однако, Президиум ВАС пересмотрел решение и удовлетворил иск, обосновав свою позицию следующим.
1.Суд указал, что «здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками… Поэтому иск общества «Агротехсервис» о признании права собственности на созданные им объекты недвижимости как на самовольные постройки … не являлся надлежащим способом защиты». При этом ВАС указал на то, что квалифицировать отношения суд мог и самостоятельно, т. е. выбор неверного способа защиты права в этой ситуации не должен был послужить причиной отказа в иске, поскольку требования сформулированы все-таки верно.
2.Кроме того, суд указал, что по объектам, построенным до введения в действие Градостроительного Кодекса РФ 2004 года для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов.
Для нежилых объектов, построенных до 01.01.1995 года, нормативными актами регулирующими строительство и возникновение права собственности были:
Не все строительные проекты требуют одобрения. То, что многие граждане не знают: многие проекты освобождаются от разрешения на строительство или освобождаются от разрешения. С новым Законом о строительстве Гессен был значительно расширен каталог проектов без разрешения на строительство. 60 проектов были вновь освобождены от требования о разрешении, но обязательство по уведомлению с муниципалитетом почти всегда требуется. Просто начать с недвижимости со зданием, до сих пор не разрешено.
Кроме того, в определенных случаях исполнение требуется специализированной компанией. В этом случае Совет также обеспокоен тем, что он интересуется муниципалитетом или районным зданием. Однако для всего этого применим важный принцип: даже если проект не подлежит разрешению на строительство, может потребоваться другое разрешение, например, охрана природы, водное право или право на сохранение защиты памятника!
- Закон РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 «О собственности в РСФСР», которым установлено, что гражданин или организация получают право собственности на имущество, полученное ими по не противоречащим закону основаниям, в частности в результате нового строительства. Отметим, что названная норма распространяется и на объекты, построенные до 1990 года. Т. е. если объект построен до 1990 года (до появления понятия частной собственности на недвижимость) на законных основаниях, то с 1990 года право на него все равно возникает.
- Постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.1940 N 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках», которым установлено, что разрешение на строительство выдается городскими и поселковыми исполнительными комитетами. При этом, ВАС указал, что если после окончания строительства администрация города (поселка) так или иначе выразила свое согласие на размещение спорного объекта, например, предоставив землю под его эксплуатацию, то это означает санкционирование осуществленного ранее строительства.
- Порядок, установленный постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 N 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов». Однако суд отметил, что данный порядок распространялся на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам. т. е. на объекты, построенные хозспособом, документы на ввод в эксплуаптацию не должны были выдаваться.
Итак, что же нужно для узаконения нежилых объектов, построенных хозспособом до 01.01.1995 года. Внятно и полноценно суд на этот вопрос так и не ответил, однако из анализа постановления хочется сделать ряд выводов:
Прежде чем принимать решение о разрешении на строительство без разрешения, вы должны обратиться к строительному подрядчику, знакомому со строительным законодательством или ответственным органом надзора за зданием. Исключением являются ограждения и подпорные стены. Также разрешено выдавать разрешения на перечисленные здания или другие установленные законом требования. Если у вас есть какие-либо сомнения, пожалуйста, свяжитесь с офисом округа до начала действия.
Там вы получите информацию по всем вопросам законодательства о строительстве. Зимний сад нелегко построить на дому. Для этого существуют разные рекомендации. То, что вам нужно рассмотреть, чтобы получить разрешение на строительство зимнего сада, было успешно получено.
- Во-первых, нужны землеотводные документы, поскольку во все времена строить можно было только на той земле, которая отведена застройщику, иначе говорить о законности строения не возможно. Желательно, чтобы на момент строительства землеотвод уже был. Отметим, что по вопросу об обязательности предоставления в суд землеотводных документов Президиум прямо не пишет, но в рассмотренном деле земля предоставлялась. Если проанализировать судебную практику, которая уже возникла на основании данного Постановления Президbума, то во всех случаях удовлетворения иска вопрос по земле тоже рассмотрен (Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2013 N Ф09-13491/12 по делу N А76-5924/2012; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2013 по делу N А19-16039/2012; Постановление 18ААС №18АП-9128/2013 от 16.09.2013 по делу № А07-20863/2012). Отметим, что в делах о признании прав на объекты недвижимости по приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ, суды лояльнее относятся к землеотводному вопросу и не всегда делают на этом акцент, однако, по Челябинскому региону положительных решений по этой статье очень мало (отказы мотивируются другими причинами, о чем мы, возможно, тоже в ближайшее время напишем).
- Во-вторых, требуются документы о строительстве хозяйственным способом до 01.01.1995г.. Такими документами, думаю, вполне могут быть собственные (внутрихозяйственные) акты ввода в эксплуатацию или приказы о вводе в эксплуатацию, бухгалтерские карточки учета основных средств, накладные на получение стройматериалов, платежные поручения или подрядные договоры (если сохранились), проектная документация (хотя бы частично, если разрабатывалась). В каждом случае, думаю, следует порыться в закромах и подойти к вопросу творчески. Главное, что акт приемки Госкомиссией не обязателен.
- В-третьих, разрешение на строительство (если есть). Если его нет, то оно может быть заменено любым документом подтверждающим согласие уполномоченного органа на размещение данного объекта. Можно предположить, что документ об отведении земельного участка сам по себе заменяет разрешение на строительство, поскольку выдает разрешение и отводит землю обычно один и тот же орган, однако прямо об этом в постановлении Президиума не сказано. Отметим, что в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2013 по делу N А19-16039/2012, принятом на основании рассматриваемого постановления Президиума, разрешение на строительство указано, как обязательный документ, хотя эта позиция не соответствует позиции Высшего суда)
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2013 по делу N А19-16039/2012 (выдержка):
«Таким образом, исходя из заявленных исковых требований с учетом толкования вышеназванных норм права … а также разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, истец в рамках рассмотрения настоящего дела … должен подтвердить наличие у него права на предъявление подобного иска, … доказать законность оснований возникновения у истца права собственности на недвижимость (представить доказательства, подтверждающие право на строительство и факт создания нового объекта недвижимости: доказательства предоставления кооперативу земельного участка для строительства овощехранилища в установленном законом порядке, выдачи предусмотренного действующим законодательством разрешения на строительство объекта, осуществления строительства объекта кооперативом на денежные средства его членов)».
Как определяется зимний сад?
В. определяет оранжерею, так что он является зданием или расширение, которое в основном сформировано из прозрачного материала, который проводится с помощью опорной конструкции, и в котором множество лиц может присутствовать на постоянной основе. Большие расширения с окнами, которые имеют фиксированную крышу, не подпадают под категорию зимнего сада. Зимний сад можно также нагреть! Важно помнить о том, что здание граничит с стеной и что оно может бросить вызов ветру, дождю и снегу зимой.
Кроме того, зимний сад должен иметь прочную основу. Зимний сад состоит в основном из прозрачной материально-технической поддержки - дерева, металла, пластмассы.
- Постоянное место жительства людей.
- Одностороннее здание.
- Могут нагреваться.
- Устойчивость к ветру, дождю, снегу.
- В-четвертых, если объект Вы строили не сами, а правопредшественник Вашей организации, то необходимо предоставить документы о правопреемстве.
- В-пятых, Президиум заикнулся о предоставлении документов, касающихся безопасности построенных объектов: «Документы, позволяющие суду сделать вывод о том, что созданные объекты недвижимости не угрожают общественным интересам, жизни и здоровью людей обществом «Агротехсервис» от компетентных органов получены, представлены и судами нижестоящих инстанций исследованы». Обычно такие документы предоставляются при рассмотрении дел именно о признании прав на «самоволки», поэтому подход ВАС вызывает удивление. Однако, Высший суд, видимо решил, перестраховаться, поскольку безопасность все-таки дело важное. Правда, в других решениях, написанных на основании Постановления Президиума, этот момент вообще не упоминается.
П
роцедура узаконения старых нежилых построек, как вывод из Постановления Президиума. Выбор способа защиты права.
Административный порядок
. В целом позиция Президиума относительно таких построек сводится к тому, что право собственности на них возникает не в силу признания его судом, а в силу законности строительства на основании Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 «О собственности в РСФСР». Таким образом, право является ранее возникшим, т. е. в соответствии со ст. 6 Федерального Закона 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государтсвенной регистрации прав на недвижимое имущество…» должно быть зарегистрировано Росреестром без решения суда о признании права собственности.
Судебный порядок – как обжалование отказа Росреестра.
В случае отказа в регистрации, такой отказ может быть обжалован в соответствии с главой 24 АПК РФ.
Исковой порядок - предъявление иска о признании права собственности
Однако, в самом постановлении Президиума рассмотрена ситуация, когда удовлетворен именно иск о признании права собственности, а не заявление об оспаривании действий Росреестра. Это обстоятельство Президиум объясняет тем, что именно в рассматриваемом случае из-за наличия у истца отрицательного решения по предыдущему делу, он лишен возможности обратиться в регистрирующий орган для регистрации права собственности, поскольку постройка уже признана судом самовольной. В других же ситуациях, соблюдение досудебного порядка регистрации, пожалуй, обязательно. Такое мнение изложено Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2013 по делу N А41-16281/12.
Есть, правда, в практике и другое понимание разъяснений ВАС. В частности, ФАС Уральского округа в постановлении от 01.02.2013 N Ф09-13491/12 по делу N А76-5924/2012, в подобной ситуации все же признал право собственности на постройку, проигнорировав указания ВАС о том, что способ восстановления права должен быть административным. В том же постановлении ФАС УрФО указал, что применять нормы о приобретательной давности в таких обстоятельствах недопустимо.
Это происходит по-разному в федеративных государствах, и их интересуют отдельные муниципалитеты. Если будет создана специализированная компания с зимним садом, опытный и авторитетный поставщик также попросит соответствующее одобрение. Некоторые фирмы даже предлагают своим клиентам возможность взять на себя этот процесс утверждения.
Если в округе нет никого, возможно, дружеский джентльмен или дружелюбная леди из местного строительного бюро посещают местное население. Многие муниципалитеты планируют построить свои собственные гаражи и, возможно, садовый павильон, но для этих зданий нет места - и это также может быть желательным зимним садом. Еще один аспект, который следует учитывать, заключается в том, могут ли соседи не нравиться создание зимнего сада. В этом случае полезно говорить в хорошем контакте с соседом и фиксировать определенные вещи в письменной форме.
В целом, можно констатировать, что вопросов все равно остается очень много, однако, если у Вас есть земля и хоть какие-нибудь старые документы о строительстве, попробовать узаконить постройку, безусловно, стоит. После выхода постановления Президиума это должно получиться.
Материал подготовили Татьяна Новокрещенова и Татьяна Скворцова.
Если есть уже споры, вам, возможно, придется столкнуться с дополнительными спорами. В целом, однако, можно утверждать, что прямое притеснение не возникает из зимнего сада. Как это часто бывает, в этой области существует множество юридических текстов. Конечно, невозможно детально перечислить эти детали. В принципе, выращивание - это расширение уже существующего здания, в том числе, в зависимости от желаемого зимнего сада. Здание представляет собой автономное здание, которое обычно связано с вопросом о разрешении на строительство.
Любой, кто хочет быть уверенным в планировании и строительстве, независимо от того, должен ли он стоять в качестве продолжения дома или стоять отдельно посередине сада, должен поручить архитектора, потому что он это знает. Любой, кто прочитал все сочинения в конце, либо отклонит планирование и монтаж, либо, скорее, обратитесь к специалисту.
О наших юридических услугах по узаконению объектов недвижимости см