Как сделать договор ренты. Договор ренты на квартиру между родственниками
Прецедентное решение вынес Симоновский районный суд столицы по так называемому договору пожизненной ренты.
Такой договор для многих одиноких стариков - единственный способ обеспечить себе сносные условия жизни, получить небольшой дополнительный доход, а при некоторых договорах - и помощь в ведении хозяйства. Выгодно такое соглашение и второй стороне. Тот, кто обязуется доплачивать и помогать пожилому человеку, получает право собственности на его квартиру. Понятно, что при такой схеме немощные люди рискуют нарваться на мошенников, которые могут или сжить старика со свету, или банально обмануть с выплатами.
Рискует и покупатель. Как показывает судебное решение, он может разом лишиться и права на жилье, и всех выплаченных денег.
Между тем договоры пожизненной ренты становятся все популярней как в Москве, так и в других российских городах. Вместе с тем растет и количество негодяев, пытающихся нажиться на таком виде сотрудничества с пожилыми людьми. Как бороться с обманом? Не каждый престарелый человек сможет грамотно отстаивать свои интересы в судебных тяжбах, некоторые даже не способны правильно оформить документы в суд. Что же им делать? Ответ дает показательная история с одним таким договором.
Потому так важно свежее судебное решение, которое помогло престарелой женщине избавиться от кабальной ренты.
82-летняя женщина, инвалид второй группы, в 2008 году заключила со своей знакомой договор пожизненного содержания с иждивением, по которому передала в ее собственность свою квартиру в Москве. При этом согласно условиям договора плательщик ренты обязался обеспечивать пожилую женщину жильем, питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, а также выплачивать ей ежемесячные рентные платежи и отремонтировать квартиру.
Сначала "добрая знакомая" исправно, каждый месяц платила старушке обещанные взносы. Правда, сразу с момента заключения договора отказалась от какой-либо реальной помощи, в том числе от ремонта квартиры. А с мая 2014 года новая владелица квартиры перестала перечислять пенсионерке и ежемесячные выплаты. После чего квартирантке пришлось даже оплачивать коммунальные платежи за свой счет, чтобы не отключили электричество в квартире.
За защитой своих прав пенсионерка обратилась в прокуратуру. Установив, что условия договора действительно нарушаются, прокурор встал на защиту прав 82-летней москвички и направил в суд исковое заявление о расторжении договора ренты. Суд поддержал позицию прокуратуры. Судебное решение уже направлено в управление Росреестра для обратного переоформления квартиры на бывшую владелицу.
При этом платежи, которые пожилая женщина в течение 6 лет получала от рентоплательщицы, возвращать ей не придется. Дело в том, что согласно Гражданскому кодексу при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата квартиры либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Эта история закончилась хорошо. Но, к сожалению, нередко люди, подписавшие договор ренты, собственноручно подписывают себе смертный приговор. В конце прошлого года столицу шокировала история гибели у своего подъезда 62-летней Тамары Хохряковой, которой неожиданно подбежавшие двое неизвестных мужчин вкололи шприц с ядом.
Как позднее выяснилось, организатором преступления выступил риэлтор Виталий Студеникин, создавший целый "бизнес" по убийству пенсионеров. Его жертвами стали еще по крайней мере шесть человек. Все они незадолго перед смертью заключили договоры пожизненной ренты.
Тем не менее иногда договор ренты бывает и взаимовыгоден. Старики получают значительную ежемесячную прибавку к пенсии плюс другие предусмотренные договором услуги, а, допустим, молодая пара - возможность в перспективе получить квартиру, на которую накопить у них нет никакой возможности. Главное условие же одно - чтобы обе стороны оказались порядочными людьми.
Кстати, такая схема покупки жилья давно практикуется в Европе. Во многих странах можно по цене значительно ниже рыночной приобрести квартиру, но с оговоркой о том, что владелец будет жить в ней до конца своих дней.
Согласно российскому законодательству "пожизненная рента" - это совокупность норм права, регулирующих передачу недвижимости от одного лица другому в обмен на выплаты рентных платежей прежнему владельцу недвижимости. Говоря проще, покупатель выплачивает продавцу единоразово часть стоимости квартиры и обязуется в равных долях на протяжении всей жизни владельца недвижимости выплачивать ему определенную договором ежемесячную ренту.
Отличительной особенностью пожизненной ренты является то, что продавец такой недвижимости по-прежнему продолжает жить в уже проданном помещении, однако утрачивает возможность продать или подарить квартиру.
По данным агентств недвижимости, в России за право собственности по договору ренты обычно устанавливается дополнительная оплата пенсионеру в размере 10-15 тысяч рублей. Иногда обязательным условием сделки является уход за стариком - покупатель должен будет приобретать ему лекарства, продукты, помогать, если пенсионера положат в больницу. Нередко в договоре предусмотрена оплата расходов на похороны. Но это все, по словам юристов, обсуждается индивидуально сторонами при заключении договора.
Основной документ, оформляемый при таких сделках, - договор ренты, регулирующий все параметры, касающиеся объекта недвижимости, а также условия и сроки выплат. Законодательство РФ определяет, что размер минимальной ренты должен составлять не менее одного МРОТ, а при его индексации должны происходить и соответствующие увеличения платежей.
Следует отметить, что договоры пожизненной ренты и пожизненного иждивения (покупка продуктов, лекарств, уборка и прочее) юридически никак не связываются между собой. Поэтому в таких случаях заключаются сразу два договора.
Справка "РГ"
Стоимость квартир по договорам ренты в Москве и размер рентных платежей по ним
По данным риэлторов, по договору ренты в Москве чаще всего продаются однокомнатные квартиры. К примеру, сейчас таким образом можно купить за 2,3 млн однушку на окраине. При этом пенсионеру, которому сейчас 66 лет, нужно будет пожизненно выплачивать по 15 тысяч рублей в месяц.
А вот однокомнатная квартира ближе к центру продается за 3,7 млн рублей. Собственнице 80 лет. В месяц ей нужно будет платить 30 тысяч рублей.
Двухкомнатная квартира в хорошем районе предлагается по договору ренты за 2,2 млн рублей. В ней проживают супруги в возрасте 60 и 70 лет. В месяц им нужно будет дополнительно платить по 30 тысяч рублей. Эта квартира сразу продается в собственность, но с отсрочкой заселения и прописки.
Разъяснения "рг"
Преимущества и недостатки договора ренты для владельцев недвижимости:
1. Продавец и члены его семьи имеют право проживать в своей квартире до своей смерти.
2. У продавца квартиры появляется регулярный источник дохода в виде рентных платежей.
3. В договоре может быть оговорен комплекс услуг, который плательщик будет оказывать рентополучателю до конца его жизни.
4. Есть опасность столкнуться с недобросовестностью плательщика ренты, уклоняющегося от выполнения или не должным образом выполняющего условия договора. В этом случае для того чтобы расторгнуть договор ренты или призвать другую сторону к выполнению его условий, придется обратиться в суд или прокуратуру.
5. Есть риск, что "покупатель" окажется мошенником и, будучи заинтересованным в смерти "продавца", будет своими действиями этому способствовать.
Мнение эксперта
Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов:
Cегодня существует достаточно серьезная криминальная составляющая в этой сфере бизнеса. Работают компании, которые на этом специализируются, и, безусловно, возникает угроза того, что, получив квартиру, недобросовестные люди специально создают худшие условия для пенсионера, сокращая тем самым его жизнь. Поэтому такие договорные отношения заключать с незнакомыми людьми либо с какими-то компаниями считаю достаточно высокорискованной ситуацией, особенно для одиноких пенсионеров.
Добрый вечер. Я являюсь полноправным владельцем квартиры. Я хотела бы передать все права на свою мать. Как это правильно сделать? Подарить, через куплю-продажу? Как более выгодно для нас? Сколько это будет стоить? С чего начать? Какие документы...
Передача прав собственности на долю квартиры
Добрый день! Можно ли оформить передачу прав собственности на дому на долю квартиры? Лежачий больной хочет передать права собственности сыну! Возможно лучше дарстевенную? Каким образом это делается. Возможно, лучше после смерти подать на наследство?...
Как правильно переоформить квартиру между непрямыми родственниками?
Добрый день! Мой дядя перенес инсульт, попал в неприятную историю, в его квартиру въехала соседка с сыном, якобы для помощи, обманным путем месяц назад расписалась с дядей, забрала документы его и положила в клинику, он позвал меня на помощь, я...
Что лучше оформить, дарение или завещание?
Добрый день!Что лучше,завещание или дарение?Если близкий родственник дарит квартиру внуку/внучке,то платит госпошлину 2000т руб,а если завещание оставит,то после смерти,при вступлении в наследство,сколько нужно будет уплатить налог? Также у меня...
Какой договор лучше оформить: дарение, рента или завещание?
Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, какие отличия в оформлении договора ренты, дарения и завещания между родственниками. Спасибо
Договор пожизненной ренты (выплаты Получателю ренты Плательщиком ренты)
Здравствуйте!У меня вопрос:Какую сумму я должна выплачивать сегодня,если размер пожизненной ренты,заключенной в 2001 году,определен Сторонами в 450 руб.00 коп. ежемесячно. И в случае увеличения установленного законом минимального размера оплаты...
Можно ли между матерью и дочерью заключить договор ренты с пожизненным проживанием?
Квартира в собственности у мамы. Прописан мой сводный брат, инвалид 2 группы по психическому заболеванию. Маме 87 лет, она беспокоится о том, что брата могут лишить квартиры после ее смерти. Предложила мне (я ее дочь) оформить договор ренты с...
Рента договор
может ли мать оформить договор ренты на дочь? или дочь не имеет право??? нужен только посторонний человек или внуки
Договор пожизненной ренты между близкими родственниками
При заключенном договоре пожизненной ренты между родственниками, если Плательщик ренты первым уходит из жизни, действие договора прекращается, и квартира переходит обратно к Получателю ренты (первоначальному ее владельцу) или к наследникам...
Наследство, рента, содержание или дарение внучатому племяннику от двоюродной бабушки?
Добрый день! У сестры моей бабушки есть квартира в собственности. Из ближайших родственников у сестры бабушки только две сестры. У этих двух сестер есть дети (мой отец, дядя, и двоюродный дядя). Я, получается, внучатый племянник хозяйки...
500
стоимость
вопроса
вопрос решен
Договор ренты между матерью и дочерью
По Свидетельсту на право собственности собственником квартиры является моя мать, но она состоит в браке с моим отцом. Моя мать хочет передать мне квартиру, но чтобы выполнялось несколько условий: 1. Квартира должна принадлежать ей до смерти. 2....
Налогообложение при передаче квартиры по договору ренты
Здравствуйте! Я, пенсионер, хочу передать квартиру, находящуюся в моей собственности, в дар по договору ренты физическому лицу, которое не является моим родственником. Возникают ли при этом налоги и, если возникают, то у кого и в каком размере?
Одиноким людям часто приходится сталкиваться с финансовыми трудностями. И порой решить их пытаются через заключение ренты.
Вариант — выгодный, но есть и нюансы. Каковы в 2017 году особенности договора пожизненной ренты на квартиру?
Отсутствие родственников и маленькая пенсия нередко заставляет пенсионеров искать источники дополнительного дохода. Многие разрешают проблему посредством оформления пожизненной ренты.
Но при этом важно учесть особенности такой сделки. Как в 2017 году заключается договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием?
Общие моменты
Понятие ренты недостаточно известно среднестатистическим гражданам. По этой причине заключение такой сделки без привлечения юристов часто становится причиной различных проблем, вызванных недопониманием сущности операции.
Основная суть пожизненной ренты в том, что собственник жилья передает свою недвижимость иному лицу, а взамен получает содержание, которое предоставляется пожизненно.
Таким образом, у рентополучателя появляется возможность обеспечить себе достойную и безбедную старость.
Очевидна и выгода для рентодателя. Он приобретает квартиру в свою . При этом не нужно оформлять или копить деньги.
Достаточно ежемесячно выплачивать энную сумму владельцу жилья. Причем размер суммы законом точно не определен.
Главное чтобы он был не менее установленного минимума в два прожиточных минимума. Потому все зависит только от запросов хозяина жилья.
Но зачастую стороны оценивают только преимущества и мало задумываются о недостатках.
Основное заблуждение в том, что многие считают, что подписание договора ренты с собственником квартиры позволяет полноправно распоряжаться жильем.
Еще один момент таков, что некоторые субъекты полагают, что расторгать договор ренты нельзя. То есть главное заключить сделку, а там и не обязательно исполнять данные обязательства в полном объеме.
Но оформление ренты это сделка, как любую сделку ее можно расторгнуть. Подобных нюансов еще достаточно и знать о них лучше до подписания договора пожизненной ренты.
Что это такое
Хотя сам термин «рента» не совсем привычен для большинства граждан, но суть действий, стоящих за ним, достаточно понятна.
Пожизненная рента это соглашение сторон касательно в собственность от одного лица к другому.
При этом соблюдению подлежит такое условие – тот, кто получает , обязан до конца жизни лица, передавшего имущество, выплачивать ему ежемесячное (периодическое) содержание.
Закон определяет только общее понятие пожизненной ренты и основные ее условия. В сущности, рента – капитал, квартира по договору пожизненного содержания – товар.
Товар меняется на капитал. Подробные условия устанавливаются по соглашению сторон. По этой причине договор требует нотариального заверения и государственной регистрации.
В договоре прописываются не только основные обязательства сторон. Важно предусмотреть все возможные нюансы.
Например, особого внимания заслуживают такие нюансы, как:
Каково назначение документа
Назначение договора пожизненной ренты, как и любого иного договора, в том, чтобы детально определить все условия сделки. Потому значение имеют даже мелочи.
Прежде всего, важно точно идентифицировать участвующие сделки объект, относительно какого и заключается договор.
Никому наверно не будет приятно после смерти хозяина получить совсем не ту квартиру, за какую оплачивалась рента. Важно четко прописать стоимость ренты и важно это не только для получателя.
На стадии подготовки к сделке стороны оговаривают сумму платежа, его периодичность и выражение (в денежном или натуральном эквиваленте).
Но по мере взаимодействия получатель может начать требовать больше денег или оказания дополнительных .
Либо плательщик уменьшит сумма платежа, будет осуществлять выплаты нерегулярно и подобное. Вот для таких случаев объем ренты строго оговорен договором.
Есть и иные условия достойные внимания, но особо отметить стоит пункт о расторжении. Естественно, что в случае несоблюдения договора можно его расторгнуть.
Но значение имеет, как это сделать. Получатель ренты при этом может запросить возврата прав на свое имущество либо в качестве альтернативы предложить выкуп объекта.
В законе сказано, что выкуп объекта ренты осуществляется по цене годового содержания собственника, если в договоре не прописана иная цена.
Во избежание неприятных ситуаций важно прописывать в договоре стоимость квартиры в соответствии со средними рыночными ценами.
Правовое регулирование
Непременно готовый документ заверяется нотариусом и подлежит госрегистрации. Положения о ренте детально расписаны в .
Как оформить договор пожизненной ренты на квартиру
Основная характеристика договора ренты состоит в его рискованности. Выгода сторон может оказаться далеко не равнозначной.
Например, болезненный с виду старичок окажется долгожителем, и покупатель будет выплачивать ренту долгие годы.
При этом стоимость квартиры по факту может оказаться куда больше, чем при покупке равнозначного объекта. В среде российских риэлторов принято считать, что сделки с рентой «плохо пахнут».
Данная схема нередко применяется различными мошенниками. Случаются ситуации, когда получатель ренты скоропостижно отходит в мир иной по причине несчастного случая.
Что касается юристов, то они не видят в ренте ничего плохого. Собственник волен распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению.
И если человек хочет прожить остаток своей жизни без финансовых трудностей в обмен на передачу жилья после своей смерти, то причин препятствовать этому нет. Главное правильно оформить сделку.
Стороны соглашения
Стороны сделки пожизненной ренты — плательщик и получатель. В качестве получателя выступает лицо физическое, он же владелец квартиры.
Его возраст или состояние здоровья роли не играют. Важно чтобы он единолично владел жильем.
Если имеется несколько собственников, то требуется заключать договор со всеми или же необходимо выделить долю в праве общей собственности и заключить ренту на .
Плательщиком ренты может выступать любое лицо, с которым владелец квартиры захочет заключить сделку.
Это может быть как физлицо, обладающее российским гражданством, так и юрлицо, зарегистрированное на территории РФ.
Видео: что такое договор пожизненной ренты
Единственное требование это наличие экономической возможности выплачивать ренту. Следовательно, заключить договор пожизненной ренты можно и с муниципалитетом.
Порядок заключения сделки
При заключении договора пожизненной ренты желательно придерживаться такого алгоритма:
| Получить в БТИ или МФЦ поэтажный план и экспликацию квартиры | Для этого собственнику нужно представить паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру. Изготавливаются документы в течение десяти дней |
| В МФЦ получить |
Для получения указанных бумаг предоставляется паспорт, и документы выдаются в день обращения |
| Получить из выписки о кадастровой стоимости | И об основных характеристиках и зарегистрированных правах на квартиру |
| Получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту жительства | (для получателя ренты). При отсутствии этих справок перед заключением договора желательно чтобы получатель прошел обследование у психиатра |
| Обратиться к нотариусу и представить подготовленные документы | А также:
При необходимости нотариус может запросить дополнительные документы. Готовый договор заверяется в день обращения нотариусом, ведущего деятельность на территории расположения объекта недвижимости, передаваемого по договору. За нотариальные действия выплачивается пошлина, равная 0,5% от стоимости квартиры, но не больше двадцати тысяч рублей |
| Подготовить пакет документов для регистрации права собственности | Для этого потребуются:
|
| Зарегистрировать право собственности в Росреестре | Документы можно подать в Росреестр или МФЦ, а также онлайн – через сайт Росреестра или портал Госуслуг . Обратиться за регистрацией может и нотариус по просьбе заявителя. В зависимости от варианта обращения регистрация осуществляется в срок от одного до пяти дней. Заявителю выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права и договор ренты с отметкой о регистрации |
Образец заполнения
Договор пожизненной ренты включает в себя следующие пункты:
| Данные сторон | Ф.И.О., паспортные данные, адрес места жительства |
| Предмет договора | Объект сделки, характеристики, данные правоподтверждающей документации, стоимость объекта |
| Порядок предоставления пожизненной ренты | Сумма к оплате, периодичность выплат |
| Права и обязанности сторон | Важно прописать все нюансы, поскольку устные договоренности силы не имеют |
| Порядок выкупа пожизненного содержания | Условия выкупа и цена объекта при выкупе |
| Ответственность сторон при невыполнении условий | Расторжение, штрафные санкции и т.д. |
| Дополнительные условия | Распределение расходов на оформление, иные важные моменты |
| Подписи сторон | — |
Здесь в качестве основания приводится нарушение существенных условий договора.
Существенным нарушением признается нанесение ущерба получателю по причине того, что он не получает того на что рассчитывал при заключении сделки.
При невозможности расторжения договора в споры разрешаются через суд.
По статистике расторгается около половины договоров ренты. Нередки ситуации, когда получатели после получения платежей на протяжении нескольких лет расторгают сделку по причине отсутствия выплат.
При этом плательщик не может доказать, что все выплачивал исправно. Потому каждый платеж нужно подтверждать , квитанцией, фото, видео.
Возможна ли продажа квартиры в таком случае
Часто вопросы о пожизненной ренте касаются права распоряжения имущества. У плательщика после регистрации договора возникает законное право собственности.
То есть теоретически он вправе продать недвижимость. На практике при ренте никто не вправе выселить собственника из его .
Плательщик является владельцем, но квартира обременена рентой. Если все же нужно продать квартиру, то собственнику (получателю) должно быть предоставлено альтернативное жилье.
Оно должно быть не хуже предыдущего. При этом на новое жилье налагается обременение, снятое с первоначального объекта.
Процедура такая довольно запутанная и рискованная, потому на практике встречается редко. Возможен иной вариант, когда квартира продается вместе с получателем ренты и обременением.
В этом случае новый собственник принимает на себя обязательства по регулярной выплате положенных платежей получателю ренты.
Если новый владелец нарушает условия договора, то вместе с ним несет субсидиарную и предыдущий хозяин.
Преимущества и недостатки
Любая сделка с отчуждением недвижимого имущества обладает своими плюсами и минусами. Верно это и для сделки пожизненной ренты.
Если говорить о преимуществах для получателя ренты, то это возможность обеспечения стабильного дополнительного дохода.
За счет этого может значительно улучшиться качество жизни. При этом собственник квартиры уверен в своем обеспечении до самой смерти.
Фактически он продает по неопределенной цене и при этом сохраняет право пользования жилплощадью.
Для плательщика ренты такая сделка хороша тем, что можно получить собственное жилье здесь и сейчас.
Причем если отношения с получателем сложатся хорошие и квадратные метры позволяют, можно сразу въехать в новую квартиру.
Важно и то, что договор ренты крайне редко оспаривается после смерти получателя.
При наличии документальных подтверждений оспорить сделку почти не реально. Из минусов нужно отметить необходимость нотариального заверения договора.
Кроме того малейшее неисполнение условий договора может становиться причиной его расторжения и уже понесенные затраты плательщику не возмещаются.
Более того получатель вправе потребовать возмещения убытков. Недостаток и в том, чтобы для получения квартиры в собственность и полноценное распоряжение может потребоваться ждать очень долго.
И затраты могут значительно превысить реальную стоимость квартиры.
В целом, можно привести еще много различных плюсов/минусов. Но точно также можно найти недостатки в любой сделке отчуждения недвижимости.
По сути своей договор пожизненной ренты достаточно выгодный вариант улучшения условий жизни для получателя и оптимальный способ получения жилья для плательщика.
Что по поводу негативных моментов, то при грамотном составлении договора большинство их можно предусмотреть и предотвратить.
